나이스옥션 법원경매 서산 2025타경790 [1] 충청남도 태안군 남면 당암리 530 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재 '곰섬삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 부정형의 평지로서, 현황 ""전기타 등""으로 이용중임.
기호(2): 대체로 부정형의 완경서지로서, 현황 ""상업용 건부지 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역(2022-03-30), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
일련번호(2) :생산관리지역(2014-01-01), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-77)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치지붕판넬1층 건으로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물, 제시외 관정 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 농지취득 자격증명 필요(증명서 미제출시 매수보증금 몰수). 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉢), 제시외 관정(㉣) 각 매각 포함. 제시외 수목은 매각 포함. 저온창고 및 컨테이너 각 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경790 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 남면 당암리 530

* 용도: 근린시설

* 감정가: 541,836,600원

* 토지면적: 3,794.00㎡ (약 1,147.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 125.94㎡ (약 38.1평)

* 건물 제시외면적: 111.90㎡ (약 33.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명 필수

* 주의사항: 일괄매각. 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수. 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉢), 제시외 관정(㉣), 제시외 수목은 매각 포함. 저온창고 및 컨테이너는 매각 제외.

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2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재 '곰섬삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 도로상태: 본 건 남서측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(1500m/300m), 농업보호구역에 해당합니다.

* 일련번호(2): 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 7월 11일 접수된 남면새마을금고 근저당 (을10)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 약 550,028,983원입니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 김용순: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2021-07-09, 대항력 없음.

* 이정민: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 사업자등록일 2025-06-04, 확정일자 2025-11-14, 배당신고일자 2025-11-14, 대항력 없음.

* 한재승: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-09-25, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 총 0원입니다. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 후 인수되는 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건이 소재한 태안군 남면 지역은 농경지, 농가주택, 자연림과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 지역적 특성상 전원생활 및 농업과 연계된 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 주요 용도 및 업종: 본 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 환경을 고려할 때 소매점, 음식점, 기타 서비스 업종 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 성장 가능성: 해안 지역 관광 수요와 연계된 상업 시설로서의 잠재력 또는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설로서의 안정적인 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

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5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동이 필요한 지역으로 판단됩니다. 지역 내 소규모 상점 및 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 제반 차량의 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건 토지 중 농림지역에 해당하는 부분(일련번호 1)은 농지취득자격증명이 필수입니다. 관련 증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 감정평가서에 포함된 제시외 건물, 관정, 수목 등은 현황 그대로 매각되나, 제외되는 저온창고 및 컨테이너와의 경계 및 활용 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역 및 농업보호구역에 포함된 토지가 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 일부 가축 사육이 금지됩니다.

* 혐오시설: 지도 검색 및 위성 사진을 통한 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설로 활용 가능한 건물과 농경지가 혼합된 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 토지의 농림지역 및 농업보호구역 지정, 농지취득자격증명 필요 요건 등은 취득 후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 채권 및 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 제시외 물건 및 토지 용도 제한에 대한 철저한 사전 조사가 권장됩니다.

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8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄로 취득하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물, 관정, 수목 등이 포함 매각되어 추가적인 활용 가치가 있습니다.

* 생산관리지역 및 제1종 근린생활시설 용도로 상업적 활용이 가능합니다.

* 해안 관광 지역 인근이라는 점을 고려할 때, 관광 관련 시설 또는 지역 주민을 위한 편의 시설로서의 잠재력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 541,836,600원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리분석상 추가적인 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 건 소재지의 최근 부동산 시세, 유사 물건의 거래 사례, 지역 개발 계획, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율을 참고할 수 있으나, 본 건의 토지 용도 제한, 제시외 물건 등의 특수성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 별도의 부동산 시장 조사 없이는 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.