나이스옥션 법원경매 서산 2025타경791 [1] 충청남도 서산시 지곡면 무장리 920 늘푸른오스카빌 116동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 무장리 소재 ""서산오토밸리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 산업단지, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상15층 건물 내 ""제6층 제603호""로서,
(사용승인일 : 2006.09.21)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 완경사지로서 평탄하게 조성된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(늘푸른오스카아파트), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경791 (1)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 무장리 920 늘푸른오스카빌 116동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.82㎡ (약 17.80평)

토지지분: 58.8217㎡ (약 17.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9824㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 무장리 소재 "서산오토밸리" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 산업단지, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 사용 승인일

건축물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상15층 건물 내 제6층 제603호입니다.

사용 승인일은 2006년 9월 21일로, 약 20년이 경과한 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 완경사지이나, 평탄하게 조성된 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태 및 주차

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있으며, 도로 상태 및 주차 여건은 보통 수준입니다.

아파트 단지 내 총 주차 대수는 1697대로, 세대당 주차 가능 대수는 약 1.01대입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2008년 3월 5일 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 88,120,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최근 2025년 8월 21일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정(갑6, 54,214,621원)이 확인되며, 이는 본 경매의 근거가 됩니다.

등기부 채권 총액은 88,120,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조민복

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 2월 27일

* 확정일자: 2017년 2월 27일

* 배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 조민복은 대항력이 없어, 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

기타 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 표기되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 설정은 등기부상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상업 및 주거시설

본건이 위치한 무장리 지역은 서산오토밸리 등 산업단지와 인접하여 배후 주거 수요가 존재합니다.

인근에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

본건이 속한 늘푸른오스카빌 아파트는 총 18개동, 1,980세대로 구성된 대규모 단지입니다. 이는 단지 내 편의시설 및 커뮤니티 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 건물은 도시가스 보일러 난방 설비, 위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차는 지하 및 지상 주차 공간이 충분히 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5.3. 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로, 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(200m 일부 제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2006년에 사용 승인된 건물로, 현재 약 20년이 경과하여 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 민원 소지

과거, 단지 앞 학교 부지의 형질변경 및 대규모 주택단지 조성에 대해 주민들이 집단행동을 하며 치안 문제 및 교육 환경 훼손 가능성을 제기한 사례가 있습니다. 이는 인근 지역의 잠재적 개발 계획이나 사회적 이슈에 대한 주민들의 민감성을 시사할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 지곡면 무장리에 위치한 늘푸른오스카빌 아파트 6층 물건으로, 주변 산업단지 및 주거지역과의 연계성이 양호한 입지입니다. 대규모 아파트 단지에 속해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적고, 임차인의 대항력 또한 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 토지이용계획상의 일부 제한사항, 그리고 과거 주민들의 개발 관련 민원 제기 사례 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 인수하는 부담이 없습니다.

* 안정적인 배후 수요: 서산오토밸리 등 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 단지의 안정성: 1,980세대 규모의 단지는 커뮤니티 활성화 및 관리 효율성 측면에서 장점을 가집니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가 및 시세가 다소 높게 형성되어 있으나, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 기준 102,000,000원에서 118,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

감정가는 121,000,000원으로, 최근 거래가보다 높게 책정되었습니다.

본건은 6층으로, 최근 거래된 11층 및 15층 물건의 가격을 고려할 때, 층수에 따른 가치 차이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 가격대는 최근 시세를 반영하며, 향후 시세 상승 및 가치 상승 가능성을 고려한 수준입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변화 추이, 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.