나이스옥션 법원경매 서산 2025타경776 [1] 충청남도 서산시 동문동 1009-1 공원빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서산시 동문동 소재 '서산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주
택 및 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물중 5층 501호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 새시 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경776 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 1009-1 공원빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

토지 지분: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물면적: 31.71㎡ (약 9.60평)

건물 지분: 31.7122㎡ (약 9.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

건물명: 공원빌

총 층수: 5층

해당 층: 5층

준공일: 2015년 06월 02일

구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕 5층 건물 중 5층

외벽: 돌붙임 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 새시 마감 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 통상적인 위생설비, 급배수, 난방, 승강기 설비

등기부채권 총액: 102,470,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 동문동 1009-1번지

* 주위환경: 본건은 서산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2017년 03월 10일, 70,070,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요가 있으나 상세 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 실제 조사 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 동문동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 지역 내에서 일부 업종 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 일반적인 주거 지역 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 상태: 2015년 준공된 철근콘크리트조 건물로, 5층 중 5층에 위치합니다. 기본적인 생활 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 본건의 감정가(86,000,000원) 대비 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세가 현저히 낮은 경향을 보입니다. 이는 감정가가 시장 실거래가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 특성상 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리관계상 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 정보 확인이 필수적입니다. 가장 큰 고려사항은 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이입니다. 이에 따라 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년에 준공되어 비교적 최신 건물로, 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

* 입지: 서산초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 취득이 간결합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 (43.06㎡, 2001년 준공): 28,000,000원 (약 650,000원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (73.36㎡, 1989년 준공): 48,000,000원 (약 654,000원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (84.15㎡, 2005년 준공): 100,000,000원 (약 1,188,000원/㎡)

본건의 면적은 31.71㎡이며, 감정가는 86,000,000원입니다.

주변 시세로 파악된 ㎡당 가격(약 650,000원 ~ 1,188,000원)을 본건 면적에 적용 시, 예상 시세는 약 20,610,000원 ~ 37,670,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 86,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

감정가 대비 보수적으로 접근하며, 신축 연식(2015년)을 고려하여 가장 최근 거래된 2005년 준공 건물의 ㎡당 가격을 참고하되, 경쟁을 감안하여 시세 분석을 통한 예상 가치 범위 하단부를 고려한 예상 입찰가는 40,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 2천만 원대에서 3천만 원대 후반의 가격으로 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가 86,000,000원은 이러한 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

* 예상 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.