나이스옥션 법원경매 공주 2025타경103 [1] 충청남도 공주시 이인면 달산리 산27-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 이인면 달산리 소재 ""달산리 노인회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 축사 및 자연림 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 남측으로 2차선포장도로가 소재하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 일반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 자연림 상태이며, 일부 분묘로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 분묘가 1기가 소재하는 것으로 목측되는 바, 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경103 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 이인면 달산리 산27-1

* 용도: 임야

* 감정가: 244,008,000원

* 토지면적: 10,167㎡ (약 3,075평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대전진잠농업협동조합 (본건 임의경매 신청자)

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충청남도 공주시 이인면 달산리 소재 "달산리 노인회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 축사 및 자연림 등이 소재하고 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본 건 남측으로 2차선 포장도로가 소재하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 일반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 인수할 임차인이 없습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 1946-04-30 소유권이전 최점백

* 갑2: 2006-10-12 소유권이전 최효녀 외 3명

* 갑9: 2010-12-22 공유자전원지분전부이전 장현주

* 갑23: 2018-06-12 소유권이전 라정숙 (매매)

* 을24: 2019-05-22 근저당권 진잠농업협동조합, 143,000,000원 (말소기준권리)

* 을25: 2019-05-22 지상권설정 진잠농업협동조합 (말소)

* 을26: 2019-08-28 근저당권 진잠농업협동조합, 52,000,000원 (말소)

* 갑28: 2025-04-17 가압류 대전신용보증재단, 17,900,000원 (말소)

* 갑29: 2025-07-31 가압류 제이비우리캐피탈주식회사, 11,678,572원 (말소)

* 갑30: 2025-07-31 가압류 대전진잠농업협동조합, 26,589,800원 (말소)

* 갑31: 2025-08-22 임의경매 대전진잠농업협동조합 (말소)

* 등기부채권 총액: 251,168,372원

* 말소기준권리는 을24 근저당권 (진잠농업협동조합, 2019-05-22)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로, 특정 상권 형성이 어려운 지역입니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 축사, 자연림 등이 혼재되어 있어 전원 생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 제한적인 건축 및 개발 행위가 가능할 수 있으나, 자연림 상태와 분묘 소재로 인해 실질적인 활용 방안은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "달산리 노인회관" 북측 인근에 위치하며, 농경지 및 자연림이 주를 이룹니다. 인근에 버스승강장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역은 주거 및 농업 활동이 중심이므로 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본 건 지상에 연고미상의 분묘 1기가 소재하는 것으로 목측되며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 분묘 소재로 인해 감정평가 시 가격이 제한되었으며, 경매 진행 시에도 이 점이 고려될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(일반형)

* 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))

* 접도구역

* 준보전산지

* 이러한 용도지역 및 산지 관련 규제로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 공주시 이인면에 위치한 임야로, 자연림 상태이며 일부 분묘가 소재하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 주택, 축사, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 도로망과 대중교통 시설이 갖추어져 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 토지 자체에 연고미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 토지 활용성을 크게 저해할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건 중 비교적 낮은 가격으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 해당 지역의 개발 가능성 또는 자연 이용 가치를 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

* 분묘 관련 문제가 해결되거나, 분묘기지권을 존중하면서 활용할 수 있는 방안이 있다면 잠재적 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 분묘기지권이라는 특수한 리스크 요소를 가지고 있어, 일반적인 토지 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 해당 리스크를 충분히 분석하고, 분묘 이장 또는 공존 방안에 대한 사전 검토 및 관련 비용을 고려하여 산정해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정을 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.