나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15929 [1] 충청남도 보령시 청라면 향천리 27 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 청라면 향천리 소재 ""향천1리 분향경로당"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1), (5): 부정형의 평지로서 현황 ""전기타""(제시외 건물 소재, 일부 도로)로 이용 중임.
- 기호(2): 사다리형의 평지로서 현황 ""전""으로 이용 중임.
- 기호(3): 부정형의 평지로서 현황 ""창고용지""로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호(1): 본건 북동측으로 폭 약 6 ~ 7m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 본건 북서측으로 본건 일부를 통과하는 폭 약 3m 내외의 현황 도로가 소재함.
- 기호(2): 본건 북동측으로 폭 약 6 ~ 7m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 본건 남동측으로 폭 약 3m 내외의 현황 도로와 접함.
- 기호(3): 지적도상 맹지이나 현황 기호(5) 내에 개설된 폭 약 3m 내외의 현황 도로와 접함.
- 기호(5): 본건 북측으로 폭 약 6 ~ 7m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 본건 북서측으로 본건 일부를 통과하는 폭 약 3m 내외의 현황 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) ~ (3), (5) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

- 기호(1), (5): 공부상 지목 ""전""이나 현황 ""전기타""(제시외 건물 소재, 일부 도로)로 이용 중임.
- 기호(3): 공부상 지목 ""잡종지""이나, 현황 ""창고용지""로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서
(사용승인일: 1989.10.01)
- 외 벽: 시멘트몰탈 및 슬레이트 붙임 등 마감,
- 내 벽: 시멘트몰탈, 슬레이트 붙임 및 벽지 도배 등 마감,
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

기호(4): 공장(현황 창고)으로 이용 중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

공부상 용도 ""공장""이나 현황 ""창고""로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1,5 양 지상에 소재하고 있는 제시외 건물(ㄱ) 매각 제외
- 목록1,5 일부는 목록3 진입을 위한 현황 도로로 이용중임
- 목록3 공부상 지목 '잡종지'이나, 현황 '창고용지'로 이용중임
- 목록1 남동측 경계와 인접토지(향천리 27-1번지) 경계 위치에 걸쳐 간이구조물(분리수거장)이 소재함
- 목록3 지적도상 맹지이나 현황 목록5 내에 개설된 폭 약 3m내외의 현황 도로와 접함
- 목록4 공부상 용도 '공장'이나, 현황 '창고'로 이용중임
- 목록1,2,5를 위한 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 목록1,2 농지전용허가 어루어졌고, 목록5 불법 형질 변경 부분이 있을 경우 원상회복명령 발하여질 가능성 있음, 첨부 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15929 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 윤

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 보령시 청라면 향천리 27

용도: 공장 (현황 창고)

감정가: 121,641,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 1414.00㎡ (약 427.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 198.50㎡ (약 60.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 및 건물 상세 (감정평가 요약)

토지 이용현황:

* 기호(1), (5): 부정형 평지로, 현황 '전기타'(제시외 건물 소재, 일부 도로)로 이용 중. 공부상 지목은 '전'.

* 기호(2): 사다리형 평지로, 현황 '전'으로 이용 중.

* 기호(3): 부정형 평지로, 현황 '창고용지'로 이용 중. 공부상 지목은 '잡종지'.

건물 구조 및 용도:

* 기호(4): 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물 (1989.10.01 사용승인). 공부상 용도는 '공장'이나 현황 '창고'로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 보령시 청라면 향천리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 인근에 "향천1리 분향경로당"이 소재함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

* 기호(1): 북동측으로 폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m의 현황 도로가 소재함.

* 기호(2): 북동측으로 폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남동측으로 폭 약 3m의 현황 도로와 접함.

* 기호(3): 지적도상 맹지이나, 현황 기호(5) 내 개설된 폭 약 3m 내외의 현황 도로와 접함.

* 기호(5): 북측으로 폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m의 현황 도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부:

* 갑1: 1994.04.14 소유권이전 (윤선기)

* 갑2: 2025.02.06 소유권이전 (김상선 외 6명, 심판분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025.08.21 강제경매 (윤은주 외 4명, 말소기준권리)

건물 등기부:

* 갑1: 1994.04.14 소유권이전 (윤선기)

* 갑2: 2025.02.06 소유권이전 (김상선 외 6명, 심판분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025.08.21 강제경매 (윤은주 외 4명, 말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

2025년 8월 21일 접수된 대전지방법원 홍성지원 강제경매개시결정 (2025타경15929, 채권자: 윤은주 외 4명) 건이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외됩니다.

지상권: 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 인수 여부 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 보령시 청라면에 위치하며, 주변이 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

본건 소재지는 계획관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 토지 이용 가치 상승 가능성이 있습니다. 폐광지역진흥지구에 포함되어 있어 관련 개발 지원 혜택을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 청천저수지, 오서산 자연휴양림 등 자연 경관을 즐길 수 있는 시설이 있습니다. 대천해수욕장, 대천항 등 해양 관광 시설까지는 차량으로 약 25분 내외 거리에 위치하여 접근 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 대체로 농경지 및 주거지가 혼재되어 있으며, 인근 뉴스 기사에서 보령화력본부의 대기오염물질 배출량 관련 내용이 언급되었으나, 본건 소재지 직접적인 영향권 내 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대천항 인근 해양 쓰레기 관련 문제가 언급된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치 사항

* 토지: 기호(1), (5)는 공부상 지목 '전'이나 현황 '전기타'(제시외 건물 소재, 일부 도로)로 이용 중입니다. 기호(3)은 공부상 지목 '잡종지'이나 현황 '창고용지'로 이용 중입니다.

* 건물: 공부상 용도 '공장'이나 현황 '창고'로 이용 중입니다.

6.2. 현황 도로 및 맹지

* 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 기호(5) 내 개설된 약 3m 폭의 현황 도로와 접하여 이용 중입니다.

* 목록1,5 일부 토지가 목록3 진입을 위한 현황 도로로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

6.3. 농지 취득 관련

본건 토지(목록1,2,5)를 위한 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 목록5의 경우 불법 형질 변경이 있을 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. (첨부 사실조회회신 참조)

6.4. 제시외 건물

목록1,5 양 지상에 소재한 제시외 건물(ㄱ)은 매각 대상에서 제외됩니다.

6.5. 간이 구조물

목록1 남동측 경계와 인접 토지 경계 위치에 걸쳐 간이 구조물(분리수거장)이 소재합니다.

6.6. 법정지상권 성립 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 지상권 관련하여, 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현황은 창고로 이용 중인 공장 용도의 물건으로, 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 교통은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸될 예정이나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 검토가 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 이에 대한 준비가 필요합니다.

토지 및 건물의 공부상 지목과 현황 용도의 차이, 현황 도로 이용, 제시외 건물 매각 제외 등의 특이사항을 반드시 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로 인해 소유권 관계가 명확해질 수 있는 물건입니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용에 대한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 보령시 인근의 자연 관광지와 접근성이 있어 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 121,641,000원을 기준으로, 본건의 낙찰가율, 권리관계, 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 농지취득 관련 비용 및 법정지상권 인수 가능성 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

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