나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503228 [1] 대전광역시 동구 용운동 783 이편한세상대전에코포레 107동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 ""용운초등학교"" 북측인근에 위치하는 구분건물(아파트)
로서, 본건 주위는 아파트 및 단독주택이 주를 이루는 주거지역으로, 학교 및 근린생활시설
이 혼재하는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층건내 제27층 제2701호로서,
(사용승인일: 2020,11.27)
외벽: 자연석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 부정형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 중로에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503228 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 용운동 783 이편한세상대전에코포레 107동 27층2701호

* 건물명: 이편한세상대전에코포레 107동 27층2701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

* 건물면적: 75.35㎡ (약 22.79평)

* 전용면적: 75.35㎡ (약 22.79평)

* 분양면적: (제공된 정보상 정확한 분양면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사이지론대부

* 사용승인일: 2020년 11월 27일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "용운초등학교" 북측인근에 위치하는 아파트로, 주위는 아파트 및 단독주택이 주를 이루는 주거지역입니다. 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 제반 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층건 내 제27층 제2701호입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획: 토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

* 도로 상태: 본 건 아파트 단지는 중로에 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 사건: 대전지방법원 2025타경503228 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 5월 7일 접수된 주식회사이지론대부의 근저당권(채권액 110,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021년 4월 30일 오병학

* 근저당: 2025년 5월 7일 주식회사이지론대부 (110,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025년 8월 22일 주식회사이지론대부 (말소)

* 가압류: 2025년 11월 14일 비엔케이저축은행 (10,370,517원) (말소)

* 등기부채권 총액: 120,370,517원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 비고란에 구체적인 내용이 없어 소멸 가능성이 높습니다. 명확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 3일

* 확정일자: 2023년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 있음

* 권리분석 소견: 대항력 있는 임차인 엄 씨가 보증금 200,000,000원을 보유하고 있습니다. 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 해당 미배당 보증금은 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. (예상 배당금 200,000,000원)

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 엄 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 일부 미상인 경우 (차임 0원이나, 보증금 전액 배당 여부 불확실) 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본 건이 위치한 대전광역시 동구 용운동 일대는 "용운초등학교"를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적인 영향이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 북측 인근에 용운초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의 시설: 단지 인근 및 주변 지역에 소규모 상가 및 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 등은 용이합니다.

* 교통 환경: 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 리스크: 대항력 있는 임차인 엄 씨의 보증금 200,000,000원이 배당받지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 위험이 존재합니다.

* 건물 상태: 사용승인일로부터 약 5년 경과된 아파트로, 향후 도배, 장판, 내부 시설물 등의 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 거주자 부재로 인해 내부 상태는 정확히 확인되지 않았으므로, 방문 시 추가적인 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타 권리 소멸 여부: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"에 대한 구체적인 내용이 없어, 해당 권리 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 대전광역시 동구 용운동에 위치한 이편한세상대전에코포레 아파트로, 2020년 준공된 신축급 물건입니다. 용운초등학교 인근에 자리 잡아 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

경매 절차상 가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 엄 씨의 존재입니다. 해당 임차인이 보증금 200,000,000원을 경매를 통해 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 따라서, 배당표를 면밀히 분석하고 임차인과의 적극적인 소통을 통해 인수 금액을 최소화하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 최신식 설비 및 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 입지입니다.

* 시세차익 잠재력: 권리 관계 명확화 및 명도 진행을 통해 합리적인 가격에 취득 시 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 397,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금: 200,000,000원 (엄 씨)

* 잠재적 인수 금액: 임차인 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

* 입찰가 산정 시 유의사항:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해, 보증금 200,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 되는 위험이 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 현재 배당 상황이나 계산 방식에 따른 결과일 수 있으며, 실제 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 임차인에게 돌아갈 배당금을 고려하여 총 지출될 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 또는 시세 대비 합리적인 수준이 되도록 책정하는 것이 중요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는, 최악의 경우(임차인 보증금 전액 미배당)를 가정하여 총 지출액이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 200,000,000원의 보증금 전액을 인수하게 된다면, 입찰가는 감정가에서 인수액을 제외한 197,000,000원 이하로 고려해볼 수 있습니다.

* 또한, 실제 낙찰가율, 유사 물건의 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 본인만의 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.