나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10198 [1] 충청북도 영동군 영동읍 설계리 693 금강아파트 101동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 영동읍 설계리 소재 ""설계리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 6층 건내 5층 505호로서

외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단의 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

설계리 693:
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8M-10M)(보조간선도로)(접함), 소로3류
(폭8M미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<수질및수생태계보전에관한법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10198 (1)

* 소재지: 충청북도 영동군 영동읍 설계리 693 금강아파트 101동 5층 505호

* 건물 용도: 아파트

* 감정가: 61,000,000원

* 토지 면적: 46.57㎡ (약 14.1평)

* 토지 지분: 46.57㎡ (약 14.1평)

* 건물 면적: 59.88㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.88㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (근저당권자 명칭으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청북도 영동군 영동읍 설계리 소재 "설계리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 대체로 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 6필지가 1단으로 이루어진 부정형 평지로서, 현재 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공공도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 2류(폭 8M-10M) 및 소로 3류(폭 8M 미만) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 23일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 42,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 압류(국민건강보험공단, 2018-05-14) 및 임의경매 개시 결정(국민은행, 2025-08-22) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 총 등기부 채권액: 42,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 본건이 소재한 금강아파트는 아파트 단지이며, 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 11일, 3층 41.16㎡(약 12.45평) 물건이 4,100만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 15일, 3층 59.88㎡(약 18.1평) 물건이 6,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 7일, 4층 59.88㎡(약 18.1평) 물건이 4,800만원에 거래되었습니다.

* 분석: 동일 면적(59.88㎡)의 최근 거래 사례에서 6,200만원과 4,800만원으로 큰 가격 차이를 보이고 있습니다. 이는 층수, 내부 컨디션, 거래 시점 및 조건 등에 따라 시세 변동성이 존재함을 시사합니다. 본건은 5층으로, 최근 거래된 3층 및 4층 물건보다 높은 층수에 해당합니다. 감정가(6,100만원)는 최근 최고가 거래액(6,200만원)과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 금강아파트 (사용승인일: 1994년 12월 21일)는 총 7개동, 376세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 주차 시설: 총 161대 (지상 4대, 지하 6대) 주차가 가능합니다. 이는 376세대 대비 세대당 약 0.43대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 단지 주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보에 따르면, 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 증가 또는 시장 가치 하락의 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대 수 대비 주차 공간이 부족하여 거주자들의 불편이 예상되며, 이는 아파트의 매력도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 시세 변동성: 최근 동일 면적 거래 사례에서 4,800만원과 6,200만원으로 큰 가격 차이가 나타나, 향후 시세 예측 및 투자 가치 판단에 신중함이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 영동군 영동읍에 위치한 금강아파트 101동 505호로, 아파트 임의경매로 진행 중입니다. 법률적 권리 관계는 말소기준권리인 근저당으로 인해 대부분 정리될 것으로 보이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 근린생활시설 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 건물 노후화, 부족한 주차 공간, 그리고 최근 실거래가에서의 시세 변동성은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래 사례 중 4,800만원에 거래된 경우가 있어, 감정가(6,100만원) 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 높은 층수의 이점: 동일 면적 거래 사례(3층, 4층) 대비 본건은 5층에 위치하고 있어, 조건에 따라 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다. (단, 실제 점유자에 대한 조사는 필수입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,000,000원입니다. 최근 동일 면적(59.88㎡)의 거래 사례가 6,200만원(3층)과 4,800만원(4층)으로 큰 편차를 보였음을 감안할 때, 본건(5층)의 적정 가치 산정에 신중할 필요가 있습니다. 특히 4,800만원의 거래 사례와 미확인된 임대차 관계의 리스크를 고려하면 보수적인 접근이 요구됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 최근 하방 시세로 확인된 4,800만원과 감정가 사이에서 합리적인 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

이에, 52,000,000원 을 희망 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래가 중 하단부와 감정가 사이의 수준이며, 명도 리스크를 감안한 적정 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.