나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30003 [1] 충청북도 충주시 금봉대로 801-1, 104동 6층602호 (금릉동,금릉동삼익캐슬3부지) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ""충주금릉초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소규모의 아파트단지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가)[제104동 소재]: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 지상7층 건물 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감 ,
바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 ,
창호 : 샷시 창호 등임.

(2-가)[제105동 소재]: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 지상7층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감 ,
바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 ,
창호 : 하이새시이중창호 등임.

이용상태

(1-가): 주거용 오피스텔으로 이용중임.
(2-가): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-328)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-365)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(초록유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주금릉초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 충주지원 2025타경30003 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안우리신용협동조합 (기록상 확인)

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 충주시 금봉대로 801-1, 104동 6층602호 (금릉동, 금릉동삼익캐슬3부지)

건물명: 금릉동삼익캐슬3부지

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.59㎡ (약 15.91평)

토지 지분: 52.59㎡ (약 15.91평)

건물면적: 78.32㎡ (약 23.69평)

건물 지분: 78.32㎡ (약 23.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가격: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금릉동에 소재하며, "충주금릉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 중소규모의 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 간선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 가장형의 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 채권자 천안우리신용협동조합의 신청에 의한 임의경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 천안우리신용협동조합의 근저당권(채권최고액 695,640,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매개시결정 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 부담(예: 유치권, 유효한 임차권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 윤규환이라는 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 윤규환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 동향

본건은 충주 시내의 주거 밀집 지역에 위치하며, 유사 규모 및 연식의 오피스텔 시세는 현재 170,000,000원에서 210,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. 감정평가액 190,000,000원은 이러한 시세 범위를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 부동산 중개업소 상담 및 실거래가 조사가 추가적으로 필요합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

단지 인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 주거지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등) 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 6층에 위치한 제602호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 난방, 화재탐지, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

금릉초등학교가 인접해 있으며, 금봉대로변에 위치하여 상업시설 및 주거 편의시설 접근이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 학교보호구역(유치원, 초등학교)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 현재 임의경매 진행으로 권리관계는 명확하게 정리될 예정입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중임을 고려할 때, 주거 관련 민원이 발생할 가능성은 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 경매 후 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 금릉동에 위치한 주거용 오피스텔로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통이 편리합니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없고, 감정평가액 또한 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 낙찰 가능.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 주거용 오피스텔로서 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 편리한 생활 환경: 학교 및 편의시설 인접.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원이며, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 투자자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 본건은 인수해야 할 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.