나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4308 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 438 흥덕칸타빌더뉴 근린생활시설 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4308 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 438 흥덕칸타빌더뉴 근린생활시설 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경4308
• 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 438 흥덕칸타빌더뉴 근린생활시설 1층101호
• 용도: 근린상가

청주지방법원 경매3계 2025타경4308 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 438 흥덕칸타빌더뉴 근린생활시설 1층101호 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 청주지방법원 2025타경4308 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

청주지방법원 2025타경4308 (1)

1.1. 2. 소재지

충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 438 흥덕칸타빌더뉴 근린생활시설 1층101호

1.1. 3. 용도

근린생활시설

1.1. 4. 감정가

140,000,000원

1.1. 5. 면적

토지 면적: 14,800.20㎡ (약 4,477.06평)

건물 면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.1. 8. 채권자

김OO

1.1. 9. 특이사항

대지권 미등기

1.1. 10. 주의사항

대지권 미정리로 인한 대지권 미등기 상태임.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 소재 ‘충청대학교’ 동쪽 인근에 위치하며, 본 건 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 주를 이루는 근교 주택지대입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 간선도로(가로수로)와 연계되어 일반 차량 이용 시 접근성은 무난합니다. 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 제1층 제101호 외 3개호로서,

외벽: 석재, 징크판넬 마감 등.

내벽: 페인트 마감 등.

창호: 알루미늄 프레임의 창입니다.

1.2. 4. 이용 상태

공히 근린생활시설입니다.

1.2. 5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로 상태 등

본건 토지 북쪽으로 왕복 4차선 포장도로, 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종 일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 평균 25층 이하, 건축한계선 6m), 지구단위계획구역(강내 월곡3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충청대학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m 이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

없음.

1.2. 10. 기타 참고사항 (임대 관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치적 장점

본 건은 충청대학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변이 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 어우러진 근교 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 개발 가능성

지구단위계획구역(강내 월곡3지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 제2종 일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 230% 이하로 지정되어 있습니다.

3. 교통 상황

3.1. 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계를 통해 시내 및 외곽으로의 접근성이 무난합니다.

3.2. 대중교통 이용 편의성

주변 버스 정류장 이용이 가능하나, 배차 간격 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조로 지상 2층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 석재 및 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내부 마감은 페인트칠입니다. 현재 용도는 근린생활시설로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 현황

건물이 소재한 토지는 인접 토지와 비교하여 전반적으로 평탄한 정방형의 토지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 활용되고 있습니다. 북측과 서측에 각각 왕복 4차선 및 2차선 포장도로와 접해 있어 도로 확보가 양호합니다.

5. 권리 분석

5.1. 경매 구분

부동산 강제 경매로 진행되어 일반적인 경매 절차를 따릅니다.

5.2. 채권자

채권자는 김OO입니다.

5.3. 주요 권리 사항

가장 중요한 사항은 '대지권 미등기'입니다. 이는 건물 등기부에는 소유권이 등재되어 있으나, 건물이 차지하고 있는 토지에 대한 소유권(또는 사용권)이 아직 등기되지 않았음을 의미합니다. 이는 추후 대지권 확보 및 정리에 대한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

5.4. 확인 필요한 사항

대지권 미등기 사유를 명확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 예상 비용 및 소요 시간을 확인해야 합니다.

6. 상권 분석

6.1. 주변 환경

본 건이 위치한 흥덕칸타빌더뉴 단지 내 상가이므로, 단지 내 아파트 입주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다. 또한, 인근에 충청대학교와 학교 시설이 있어 학생 및 교직원 수요도 기대할 수 있습니다. 주택 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

6.2. 업종 적합성

근린생활시설로서 소매점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점 가능합니다. 단지 내 상가라는 점을 고려할 때, 주민 편의를 위한 F&B, 세탁소, 학원, 병원, 부동산 중개업소 등이 적합할 수 있습니다.

7. 생활 정보

7.1. 편의 시설

아파트 단지 내 상가이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 주변 주택지대와의 연계로 상업 시설 이용 또한 가능합니다.

7.2. 교육 시설

충청대학교가 인근에 위치하며, 주변으로 학교 시설이 분포되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권 미등기로 인해 추후 소유권 행사나 매각 시 제약이 있을 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 이 문제의 해결 여부가 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다.

8.2. 혐오 시설 가능성

주변 지역(강내면)에서 재활용선별센터 설치 관련 논란이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 만약 이러한 시설이 인근에 설치될 경우, 악취, 분진 등으로 인해 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미쳐 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 해당 사안의 진행 경과 및 현재 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

8.3. 가축 사육 제한 구역

가축 사육 전부 제한 구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 축산업 관련 활동은 불가합니다.

8.4. 비행안전 제3구역

비행안전제3구역(전술)에 해당하여 고도 제한 등 군사 작전과 관련된 규제가 있을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 건은 충청대학교 인근의 흥덕칸타빌더뉴 단지 내 근린생활시설로, 아파트 단지 입주민과 주변 주거 지역을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다. 교통 및 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 과거 지역 내 재활용선별센터 설치 논란이 있었던 점으로 미루어 볼 때, 잠재적인 혐오 시설 유치 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 존재할 수 있습니다. 이러한 요인들이 상권 활성화 및 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 본 건에 대한 투자는 대지권 미등기 문제 해결 가능성, 예상되는 추가 비용, 그리고 지역 내 잠재적 혐오 시설 관련 이슈 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 잠재적 가치

단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 충청대학교 인근이라는 점에서 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종 운영 시 수익을 기대할 수 있습니다.

10.2. 시세 차익 가능성

만약 대지권 미등기 문제가 성공적으로 해결되고, 주변 개발 계획이 구체화된다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

10.3. 경매 물건으로서의 이점

일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

10.4. 권리 분석 필수

투자를 결정하기 전, 반드시 법률 전문가와 상담하여 대지권 미등기 문제 해결 방안 및 예상 비용, 소요 시간 등을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획 및 잠재적 혐오 시설 관련 이슈를 추가적으로 조사하여 투자 결정에 참고하는 것이 중요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계