나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20870 [1] 강원특별자치도 원주시 관설동 1407 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 관설동 소재 '둔지들' 남서측 인근에 위치하며 부근은 주택 등이 주로 소재하는 미성숙 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 불가능하며 대중교통 이용은 무난함.

형태 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서 식물판매장으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 ■ 일련번호(1): 준주거지역, 고도지구(12m이하), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

지상에 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 불필요(준주거지역)
- 을구 6번 지상권등기(2015. 10. 29.등기)에 대해 지상권자 단구새마을금고로부터 지상권등기 말소동의서 제출됨
- 지적도상 맹지
- 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 소재
- 공부상 답이나 현황 온실(식물판매장) 부지로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20870 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 관설동 1407

용도: 답 (현황 온실/식물판매장 부지)

감정가: 514,682,000원

토지면적: 758.00㎡ (약 229.31평)

건물면적: 0.00㎡ (지상 매각 제외 비닐하우스 소재)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 관설동 '둔지들' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 등이 주로 소재하는 미성숙 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 이용은 무난한 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 위치하나 도보로 약 10-15분 거리에 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역: 주거 기능과 함께 상업, 업무, 일부 가벼운 산업 활동이 허용되는 지역입니다.

* 고도지구(12m이하): 건축물의 높이가 12m 이하로 제한되어 건축 시 높이 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

2. 입지조건

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2019.12.26. 접수, 264,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 선순위 지상권 (을구 6번, 2015.10.29. 등기)은 말소동의서가 제출되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분은 면밀한 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상이나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 차임 액수가 상당히 높게 기재되어 있어 계약 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 토지가 위치한 원주시 관설동은 주로 단독주택과 신축 아파트 단지가 혼재하는 개발 진행 중인 주거 지역입니다.

* 현재 이용: 공부상 '답'으로 되어 있으나, 현황은 '온실(식물판매장) 부지'로 이용 중입니다. 이는 소규모 영리 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 상권 성숙도: 미성숙 주택지대이므로 대규모 상권 형성은 제한적이며, 현재 이용 형태는 개인 영농 또는 소매업에 국한될 것으로 보입니다. 주변에는 소규모 상가 및 편의 시설이 산재해 있습니다.

4. 상권분석

1.4. 생활정보

* 주거환경: 주택 위주의 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 대형 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 차량으로 약 3-5km 거리에 위치하여 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 어려운 맹지라는 점이 불편할 수 있으나, 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

5. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않아 토지 사용 및 신축 시 도로 관련 법규 검토 및 인접 토지와의 협의가 필수적입니다.

* 현황 이용과 공부상 용도 차이: 공부상 '답'이나 현황 '온실/식물판매장'으로 이용 중이므로, 향후 건축물대장 정비나 토지 이용 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 소재한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되어 낙찰자가 자체적으로 처리해야 하는 부담이 발생합니다.

* 선순위 지상권 인수 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 지상권의 효력이 유지되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 고도지구 제한: 12m 이하 고도 제한은 건축물의 높이를 제한하므로, 개발 시 건축 규모에 제약이 따릅니다.

* 주변 시설: 혐오시설은 인근에 보고되지 않았으나, 약 2-3km 거리에 소규모 공업단지가 있어 일부 소음이나 환경 영향을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 관설동 소재의 토지로, 준주거지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 현황은 온실(식물판매장) 부지로 이용되고 있어 특정 목적의 토지 활용이 가능합니다. 그러나 지적도상 맹지로서 도로 접근에 대한 문제가 있으며, 매각 제외된 비닐하우스의 처리 부담이 있습니다. 무엇보다 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 낙찰자가 이 지상권을 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 본 물건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다. 이러한 지상권 문제를 명확히 해결하지 못할 경우, 토지 사용에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

* 준주거지역: 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 현황 이용: 온실/식물판매장 부지로 즉시 활용 가능한 점.

* 말소기준권리보다 선순위 지상권 문제만 해결될 경우, 감정가 대비 투자 가치 확보 가능성.

8. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 514,682,000원

* 인수 보증금: 0원

제시된 정보만으로는 예상 입찰가 산정에 명확한 가이드라인을 제시하기 어렵습니다. 감정가는 514,682,000원이며, 임차인 인수 보증금은 없습니다. 그러나 맹지, 현황 이용과 공부상 용도 차이, 매각 제외 물건, 그리고 가장 중요한 선순위 지상권의 인수 가능성 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 지상권의 인수 부담 및 향후 해결 방안에 따라 실제 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.