나이스옥션 법원경매 안산 2025타경795 [1] 경기도 시흥시 은행동 318-3 가동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""검바위초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대
체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건 중 지층 비02호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래
에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 건물 외벽에 '106'으로 표시되어 있고, 전입세대확인서 등에 106(가)동으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경795 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 318-3 가동 지층 비02호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 25.39㎡ (약 7.68평)

토지지분: 25.39㎡ (일괄매각)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.89평)

건물지분: 49.25㎡ (일괄매각)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

* 본건 건물 외벽에 '106'으로 표시되어 있고, 전입세대확인서 등에는 '106(가)동'으로 표기됨.

* 등기부상으로는 '중앙탑스빌(가)' 건물에 해당하며, 해당 호수는 지층 비02호임.

* 건물 사용승인일: 2002년 6월 28일.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역

* 교통상황:

* 차량 출입 용이하며, 서측으로 포장도로에 접함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2015.12.28, 24,000,000원)

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리 (근저당, 임의경매개시결정 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002년 7월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실질적인 인수 금액이 없을 가능성을 시사하나, 계약 내용 및 사실관계에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 명확한 소명 없이는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 변동:

* 2002.09.17: 김태종 (소유권 이전)

* 2005.06.10: 김성필 (소유권 이전)

* 2006.08.31: 이부지 (소유권 이전)

* (이후 경매 진행)

4. 상권분석

* 대상 물건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 검바위초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

* 은행동 지역은 시흥시의 주요 주거 지역 중 하나로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 일반적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대형 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지층 비02호.

* 주요 설비: 기본적인 위생 설비, 난방 설비 갖춤.

* 교육: 검바위초등학교 도보 통학 가능 거리.

* 편의: 인근 근린생활시설, 버스정류장 이용.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재: 보증금 0원이지만, 이에 대한 명확한 확인 및 소명이 필요합니다.

* 건물 호수 표기 관련 혼선 가능성: 외벽 숫자, 전입세대 표기, 등기부상 동/호수 표기 상이점에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 인근 지역 종합 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 은행동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건물은 2002년 사용승인되어 비교적 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재인데, 보증금 0원이라는 특이사항으로 인해 낙찰자 인수 부담은 적을 가능성이 높습니다. 다만, 이 부분은 반드시 면밀한 조사가 필요합니다.

* 적절한 가격에 낙찰받을 경우 실거주 목적 또는 소액 투자 목적으로 접근 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 검바위초등학교 인근의 안정적인 주거지.

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 인수 부담 최소화 기대.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 시 재투자 가치 증대.

* 실거주 만족도가 높은 지역 특성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 73,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월, 34.26㎡ (약 10.36평) 다세대 주택 매매가 12,700만원 (본건보다 면적 작음)

* 2026년 3월, 47.36㎡ (약 14.33평) 다세대 주택 매매가 7,500만원 (본건과 면적 유사, 2002년 준공)

* 2026년 3월, 48.36㎡ (약 14.63평) 다세대 주택 매매가 22,000만원 (본건보다 면적 크고 신축)

* 분석:

* 본건 물건의 면적(49.25㎡, 약 14.89평)과 준공 연도(2002년)를 고려할 때, 2026년 3월 7,500만원에 거래된 47.36㎡ 다세대 주택이 가장 유사한 시세 참고 자료입니다.

* 감정가 7,300만원은 최근 유사 거래 사례보다 낮은 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 건물 표기 상이 등 리스크 요인을 감안하여, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금 0원을 가정하고, 유사 거래 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.