나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53121 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1379 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 근거리에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건내 2층 201호로서 외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었으나 장기간 공실상태로 조사된 바 정상가동여부 등은 재확인이 필요함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 10. 17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53121 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1379 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

* 토지지분: 33.39㎡ (약 10.10평)

* 건물면적: 70.12㎡ (약 21.21평)

* 건물지분: 70.12㎡ (약 21.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2002년 7월 24일 (준공: 2001년 10월 8일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조)

* 층수: 4층 건물 내 2층 201호

* 주용도: 공동주택(다세대주택)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, '초당초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 인접 공로를 이용하여 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 소로1류 및 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 27일자 윤진업 근저당권(10,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 28일

* 확정일자: 2021년 3월 8일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 본건의 경우, 한국토지주택공사는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 또한, 서울보증보험 주식회사로부터 2025년 10월 17일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권이전 (정대순, 2018.12.21), 소유권이전 (이길수, 2021.05.17), 압류 (성북세무서장, 2025.03.07, 말소), 강제경매 (서울보증보험, 2025.08.22, 말소)

* 을구: 주택임차권 (한국토지주택공사, 120,000,000원, 말소), 근저당권 (윤진업, 10,000,000원, 2022.12.27, 말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공, 66.65㎡: 2026년 7월 8일, 26,800만원

* 2020년 준공, 71.52㎡: 2026년 7월 1일, 24,900만원

* 2001년 준공, 59.83㎡: 2026년 7월 1일, 10,500만원

* 분석: 본건은 2001년 준공된 70.12㎡ 면적의 다세대주택입니다. 최근 거래된 2001년식 건물(59.83㎡)의 가격이 10,500만원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 149,000,000원은 건축 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축에 가까운 건물들의 시세(24,900만원 ~ 26,800만원)와는 상당한 차이가 있으나, 이는 건축 연식의 차이에 기인한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '초당초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2001년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 장기 공실: 현재 장기간 공실 상태로 조사되어, 정상적인 설비 가동 여부 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하나, 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역이므로 일반적인 내국인 매수자에게는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 잔금 납부 시점 등을 고려하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 확약서: 임차인으로부터 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 법률적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 법원의 판단을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 2001년식 다세대주택으로, 감정가는 149,000,000원입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 초당초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 대중교통 접근성도 무난합니다. 건축 연식으로 인한 노후도와 장기 공실 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대 주택 대비 상대적으로 낮은 감정가는 시세 차익의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 보증금이 없는 임차인이 존재하여 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 안정적인 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 주거 편의성이 확보된 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

본건은 2001년에 건축된 연식이 있는 다세대주택으로, 전용면적 70.12㎡(약 21.21평)입니다. 최근 거래된 2001년식 동일 면적 대비 작은 건물이 10,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 149,000,000원은 연식에 따른 감가상각을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 신축급 건물들의 시세(약 2.5억원 이상)와는 큰 격차를 보입니다.

따라서, 연식과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.