나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경792 (1)

물건 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2748, 대풍아트빌2 2층 201호

물건 개요

* 감정가: 96,000,000원

* 토지 면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

* 토지 지분: 19.392㎡ (약 5.86평)

* 건물 면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

* 건물 지분: 22.55㎡ (약 6.82평)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOO

* 건물 정보:

* 준공 연도: 2020년 1월 29일 (사용승인일 기준)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 2층 201호

* 총 세대수: 17세대

* 난방 방식: 도시가스에 의한 난방

* 승강기: 1대 설치

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 시화나래초중학교 동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로 3류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건과 관련하여 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권자는 중구농업협동조합이며, 총 채무액은 4,685,057,115원입니다.

* 말소기준권리인 중구농업협동조합의 근저당은 1,080,000,000원입니다.

* 장암농업협동조합, 달월신용협동조합, 병점신용협동조합의 가압류 내역도 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: JINTIEJUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 임차인: 김효경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주로 다세대주택 등으로 구성된 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 초중학교가 소재하여 학생 및 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 상업 시설이 밀집된 중심 상업지역과는 거리가 있으나, 주거 단지 내에서 필요한 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 도시형생활주택(원룸)의 특성상 1인 가구 임대 수요에 초점을 맞춘 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시화나래초중학교가 근거리에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 존재합니다.

* 주변에 대규모 공업 단지 등이 있는 지역 특성상, 도로 주변 환경 및 교통량 등을 고려한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보상 특이 혐오시설이 인접해 있다는 언급은 없으나, 낙찰 전 반드시 주변 환경에 대한 세밀한 현장 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 상대적으로 신축(2020년 사용승인) 건물이며 주택가에 자리하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 명도 관련 부담이 적고, 인수해야 할 임차보증금도 없어 금전적 부담 없이 취득 가능합니다. 감정가는 96,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 말소: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

* 무배당 임차인: 인수할 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적 주거 수요: 주택가 및 학교 인근 위치로, 1인 가구 대상의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 합리적 감정가: 감정가가 96,000,000원으로 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 주변 실거래가 정보 분석 결과, 유사한 면적의 다세대주택이 2026년 3월 기준 105,000,000원에서 122,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 다만, 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 면적(22.55㎡)과 용도 면에서 비교 대상 주택들과 차이가 있습니다.

안정적인 낙찰 가능성과 시세 대비 경쟁력을 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 81,600,000원 ~ 91,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.