나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53119 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1335 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교""북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역 (수인분당선 사리역)이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

조적조 평스라브지붕 지상 3층 건물 중 제2층 제202호 로서
외벽 : 돌붙임 마감, 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택 (방2, 욕실1, 거실및주방,다용도실,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 유사사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 10미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 후첨 ""내부구조도""는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘서울보증보험 주식회사’(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.01.26. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53119 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1335 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 28.74㎡ (약 8.69 평)

토지지분: 28.741㎡ (약 8.69 평)

건물면적: 45.81㎡ (약 13.86 평)

건물지분: 45.81㎡ (약 13.86 평)

1.3. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 사리역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북측 및 서측으로 약 10미터 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 소유권보존 등기(1996.02.09) 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2023년 6월 1일자 안산시의 압류입니다. 본 경매개시결정(2025.08.22, 채권자: 서울보증보험주식회사) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

현재 임차인은 서울보증보험주식회사(전 임차인: 한국토지주택공사)로, 보증금 80,750,000원, 차임 0원이며, 2015년 4월 2일 전입(사업자) 및 2015년 3월 17일 확정일자를 받았습니다.

권리분석 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 나타납니다.

이는 임차인(서울보증보험주식회사)이 2026년 1월 26일자로 제출한 확약서에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 조건이 적용되기 때문입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 사동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 학교(시곡중학교)와 역(수인분당선 사리역)이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 사리역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 시곡중학교 인접.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용 가능.

* 건물 구조: 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 2층 202호, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다.

* 내부 이용: 방 2개, 욕실 1개, 거실 및 주방, 다용도실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

* 토지: 등고 평탄한 유사사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, '대항력있는임차인', 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있어, 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 긍정적입니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 내외부 마감재의 노후화 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조: 현재 내부 구조도는 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 상이할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 1백만원으로 책정되었습니다. 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 매각으로 인한 권리 소멸 또한 명확합니다. 다만, 건물의 노후화 및 임차인 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인 절차가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교와 역이 인접하여 생활 편의성이 높으며, 주거 환경이 안정적인 지역입니다.

* 보증금 미인수: 임차인 관련 리스크가 해소되어 낙찰자가 추가적인 부담 없이 취득 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 소형 면적으로 실거주 목적이나 소액 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월에 거래된 유사 다세대주택들의 면적당 실거래가는 약 163만원/㎡ ~ 187만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가는 101,000,000원으로, 면적(45.81㎡)당 약 220만원/㎡ 수준으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하되, 감정가와 실거래가 차이, 건물 노후화 등을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (구천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.