나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42425 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 460-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사' 서측인
근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제
반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약10M의 도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약20M이나 중앙으로 공공공
지(중앙녹지)가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간
:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서
외 벽: 대리석 마감
창 호: 샷시 창호임

이용상태

1층: 근린생활시설, 계단실
2층∼4층: 다가구주택
(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 보안설비, 위생급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

1층은 일반건축물대장상 2024년 2월 2일에 증축 및 용도변경이 있었음.
(증축 52.99㎡, 용도변경 6.27㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)임
1층은 건축물대장상 2024.2.2. 증축(52.99㎡ )및 용도변경(6.27㎡)이 있었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line 2)

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 평택지원 2025타경42425 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 460-3 (신주소: 경기도 평택시 송담9길 75)

* 용도: 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)

* 감정가: 2,245,258,800원

* 토지면적: 389.80㎡ (약 117.92평)

* 건물면적: 594.09㎡ (약 179.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청주행복신용협동조합

* 특이사항:

- 일괄매각 대상 물건임.

- 1층은 건축물대장상 2024년 2월 2일 증축(52.99㎡) 및 용도변경(6.27㎡)이 있었음.

1.2. 입지 조건

(blank line 2)

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 10M의 도로에 접하며, 남동측으로는 노폭 약 20M의 도로가 있으나 중앙에 공공공지(중앙녹지)가 위치함.

1.3. 권리 분석

(blank line 2)

* 말소기준권리:

- 토지: 2021년 12월 30일 접수된 청주행복신용협동조합의 근저당권 (을1)

- 건물: 2023년 9월 8일 접수된 청주행복신용협동조합의 근저당권 (을1)

* 소멸되지 않는 권리: 없음. 상기 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 전세권, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 보증금: 0원. 등기부 및 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 850,000원, 전입 2023-09-26, 확정 2025-09-04, 배당 2025-09-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-22. 대항력 없음. (보증금 및 차임 정보가 있으나 금액은 0원임.)

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-04-15, 확정 2025-04-15, 배당 2025-09-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-23, 확정 2024-07-09, 배당 2025-09-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-30, 확정 2024-08-16, 배당 2025-09-01, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-28. 대항력 없음. (보증금 및 차임 정보가 있으나 금액은 0원임.)

* 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2023-12-28, 확정 2023-12-28, 배당 없음, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2023-09-13, 확정 2023-12-28, 배당 2025-08-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2023-09-13, 확정 2023-09-01, 배당 2025-09-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-18, 확정 2023-09-18, 배당 2025-08-29, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 150,000,000원, 차임 120,000원, 전입 2023-11-06, 확정 2023-11-06, 배당 2025-09-09, 대항력 없음.

* 주식회사엔아이: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 없음, 대항력 없음.

* 주식회사엔아이: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-10, 확정/배당 2025-11-06, 대항력 없음.

* 권리분석 요약: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권 분석

(blank line 2)

* 본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리에 위치하며, 해당 지역은 안중읍 중심 지역으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

* 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상가 업종의 수요가 존재하며, 다가구 주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 평택시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 안중읍 역시 지역 거점으로서의 가치가 꾸준히 상승할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활 정보

(blank line 2)

* 교통: 안중터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 안중시장, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 안중초등학교, 안중중학교, 안중고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 공공시설: 평택시립안중도서관, 안중보건지소 등 공공 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 상으로 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

(blank line 2)

* 건축물대장상 증축 및 용도변경: 1층에 대한 증축(52.99㎡) 및 용도변경(6.27㎡) 이력이 2024년 2월 2일에 있습니다. 해당 내용이 적법하게 처리되었는지 현장 방문 시 건축물대장 및 현황을 면밀히 비교 확인하여 법적인 문제가 없는지 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류 접합, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. 일반 개인에게는 직접적인 영향은 적으나, 향후 거래 시 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 보고서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있는 부분이 있어, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 명도 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨)

1.7. 종합 의견

(blank line 2)

본 물건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택 건물로, 토지 약 118평, 건물 약 180평 규모의 비교적 넓은 면적을 차지하고 있습니다. 현재 감정가는 2,245,258,800원입니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 1층의 증축 및 용도변경 이력과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

(blank line 2)

* 안정적인 수요: 평택시는 꾸준히 인구가 증가하는 지역이며, 안중읍은 지역 거점으로서 주거 및 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 수익 다각화: 다가구 주택과 근린생활시설이 결합된 복합 건물로, 주거 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 낮은 명도 리스크: 등기부 및 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 임차인 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

(blank line 2)

현재 제시된 감정가는 2,245,258,800원입니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 낙찰가의 80~90% 수준에서 시장 상황 및 임대 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 다만, 정확한 시세 조사, 인근 유사 물건의 낙찰가율 분석, 예상 명도 비용, 건물 상태(증축/용도변경 부분 포함) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 최저 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 제반 사항을 바탕으로 개별적인 투자 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.