나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42414 [1] 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "" 평택모산초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""더샵지제역센트럴파크2블럭 제206동 제3층 제303호(전유면적 : 83.7111㎡)""이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 26층 내 제3층 제303호로서,
ㆍ외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
ㆍ내벽 : 벽지 붙임, 기타 인테리어 마감 등
ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 주방1, 거실1, 알파룸1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지적 미정리 상태로 형상은 미상인 상태이며, ""아파트 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지를 기준으로 남서측으로 노폭 약 23M 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 32M 내외의 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 32M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

동삭동 388-13 :
일반상업지역 , 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(모산영신지구(031-8024-4032))<도시개발법>입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권 미등기 건물임, 감정평가는 대지권을 포함하여 산정됨, 평택시의 사실조회결과 취득세 납부당시 토지를 반영하여 부과됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경42414 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 3층303호

본건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 아파트입니다.

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

용도: 아파트

건물면적: 83.71㎡ (약 25.32평)

건물지분: 83.7111㎡ (약 25.32평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 555,000,000원

본 물건은 감정평가 당시 대지권을 포함하여 산정되었습니다.

주의사항: 대지권 미등기 건물이며, 평택시의 사실조회 결과 취득세 납부 당시 토지를 반영하여 부과되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 동삭동에 소재한 "평택모산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본 건 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

노선 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

수도권 전철 1호선 지제역이 위치하며, 향후 GTX-A, C 노선 및 수원발 KTX 정차 예정으로 광역 교통망 연계성이 우수할 것으로 기대됩니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 26층 건물 중 제3층 제303호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 붙임, 기타 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

창호는 하이새시 마감 등이며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

건물 높이는 약 74.15m입니다.

3.2. 이용 상태

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 화장실 2개, 주방 1개, 거실 1개, 알파룸 1개 등으로 구성되어 있습니다.

4. 토지 이용 계획

동삭동 388-13번지 일대는 일반상업지역, 지구단위계획구역(모산영신지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다.

또한 가축사육제한구역 및 도시개발구역(모산영신지구)에 포함되어 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

* 2020-10-06: 소유권보존 (권리자: 신창수)

* 2020-10-06: 근저당권 (채권자: 중소기업은행, 말소기준권리)

* 2022-09-28: 근저당권 (채권자: 한국자산관리공사, 말소)

* 2024-08-28: 가압류 (채권자: 경기신용보증재단, 말소)

* 2024-10-30: 가압류 (채권자: 롯데카드, 말소)

* 2025-08-12: 임의경매개시결정 (채권자: 에스비아이저축은행)

등기부채권 총액: 705,350,664원

5.2. 대지권 미등기 문제

본 물건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물은 등기되어 있으나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 권리가 구분 소유자 명의로 아직 등기되지 않았음을 의미합니다.

감정평가 시에는 이 대지권을 포함하여 가격이 산정되었으며, 평택시의 사실조회 결과에 따르면 취득세 납부 시 토지가 반영되어 부과된 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 대지권 등기 절차 진행 시 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

단지 인근에 근린생활시설 및 다양한 상가들이 있어 병원, 편의시설 이용이 편리합니다.

모산근린공원이 인근에 조성될 예정이거나 조성 중에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6.2. 생활 편의시설

평택모산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 편의시설 외에도 인근 상가에 병원, 약국, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근으로 도로망도 잘 정비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 이로 인해 향후 소유권 확보 과정에서 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 매각 후 소유권 이전 시에도 대지권 등기 관련 문제를 해결해야 할 수 있습니다. 감정평가액에 대지권 가치가 포함되어 있으므로, 이 문제가 원활히 해결되지 않을 경우 실질적인 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 혐오시설 유무

주변 지역(경기도 평택시 동삭동 388-13)에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 명확하게 언급되거나 지도상 확인되지는 않았습니다. 다만, 평택시 전반적으로는 폐기물 처리 시설(평택에코센터)이 운영 중이며, 관련하여 시설 확충 및 입지 선정에 대한 논란이 있었던 사례가 있습니다. 해당 물건지 자체의 직접적인 혐오시설 연관성은 확인되지 않았으나, 광역적인 지역의 환경 관련 이슈는 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지 내 위치하여 주거 쾌적성이 높습니다.

* 평택 모산초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 상업시설 및 공원 조성 예정으로 생활 편의성이 증대될 전망입니다.

* 향후 광역 교통망(GTX, KTX) 확충 예정으로 교통 여건 개선 및 지가 상승 기대감이 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시, 대지권 문제를 해결하면서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 대단지 아파트입니다. 특히 초등학교 인접, 교통망 개선 기대감 등은 장기적인 투자 가치를 높이는 요소입니다. 그러나 가장 큰 단점은 '대지권 미등기' 상태로, 이 부분에 대한 명확한 이해와 해결 방안 모색이 필수적입니다. 감정평가액에는 대지권 가치가 포함되어 있으나, 실제 매각 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 555,000,000원을 기준으로, 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요소를 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 법적 절차 및 대지권 등기 관련 제반 비용, 그리고 잠재적 위험 부담을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 본건의 실제 권리관계 조사, 법적 절차 비용 예측, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.