나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경800 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 풍OOOOOOO (풍양농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 5백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

토지 지분: 20.74㎡ (약 6.27평)

건물면적: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물 지분: 54.78㎡ (약 16.57평)

1.3. 특이사항

특이사항: 유치권, 공동담보

주의사항: 건물 1층 입구 및 전면에 '유치권 행사 중' 이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 현재 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사되었음.

임차인 현황:

* 임차인: 조진호 (조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2021-02-24

* 대항력: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치함.

주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대임.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 수준임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물이며, 본 물건은 해당 건물 내 3층 303호임. (사용승인일 : 2015.03.25)

3층부터 6층까지는 오피스텔로 이용 중임.

외벽: 외장석 마감 등.

내벽: 내부 인테리어.

창호: 이중샷시 창호 등.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 3, 4 토지: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구), 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

* 기호 2 토지: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구), 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

2.6. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 풍양농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2020-07-15, 채권최고액: 405,600,000원)

* 임의경매개시결정: 풍양농업협동조합 (접수일자: 2025-08-14, 채권액: 282,321,698원)

* 기타 권리:

- 소유권 이전 등 다수

- 신탁등기 말소

* 등기부채권 총액: 405,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 유치권 성립 여부는 불분명함)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조진호 (조 )

* 보증금/차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 유치권 관련

건물 1층 입구 및 건물 전면에 '유치권 행사 중'이라는 표시가 있으나, 법률적으로 그 성립 여부는 불분명하며, 현재 시공업체가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됨. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 확보에 잠재적인 리스크로 작용할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 지역은 국가산업단지를 배후로 하는 상업지대로, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음. 이는 직주근접 수요와 배후 상권을 형성하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: '도곡초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋음.

* 기타: 기본적인 위생, 급배수, 소방, 보안, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인은 '유치권'입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이는 낙찰 후 소유권 행사에 제약을 주거나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 유치권자의 주장이 인정될 경우, 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 추가적인 담보 물건의 경매 진행 또는 처분 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있는 가능성이 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 변동성 및 지역 경기 상황에 따른 가치 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 포승읍의 국가산업단지 인근 상업지구에 위치한 오피스텔로, 직주근접 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 비교적 신축(2015년 준공)이며 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 '유치권 행사 중'이라는 명확한 표기와 그 성립 여부의 불분명성은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이 유치권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰 후에도 명도 및 소유권 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 해당 유치권의 구체적인 내용과 법적 효력을 철저히 조사하고, 이에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 국가산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 신축급 오피스텔로 비교적 최신 시설 및 관리 상태 양호 예상.

* 상업지역 내에 위치하여 향후 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 3천 5백만원

* 주변 시세 (추정): 최근 거래 정보에 따르면 해당 건물 내 소형 오피스텔(약 39㎡)이 2천 9백만원 수준의 거래가 확인되나, 이는 본건(약 54㎡) 및 현재 시장 상황과 괴리가 크며, 비정상적인 거래로 판단됩니다. 유사 면적(50~60㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 권리관계: 유치권 성립 여부가 불분명한 점은 상당한 위험 요소이며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

종합적인 위험 요인(특히 유치권)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 약 70%~75% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 9천 4백 5십만원 ~ 1억 1백 2십 5만원

추천 입찰가: 약 9천 7백만원 (본 추천가는 현장 조사 및 유치권 관련 면밀한 법률 검토 후 최종 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.