나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53099 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 588-3 서원럭스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""호동초등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근에는
공동주택, 단독주택, 공원등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서
외벽 : 석재타일 붙임, 드라이비트 마감등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임
창호 : 새시창호등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 다용도실등)로 이용중임.(건물내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 방형의 토지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약6-8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

물건 비고

2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김진옥)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 안산시 상록구 일동 588-3 서원럭스빌 2층 201호에 소재한 본 건은 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53099 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 211,000,000원이며, 토지 면적은 39.45㎡ (약 11.93평)이고 건물 면적은 81.38㎡ (약 24.62평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2012년 5월 9일이며, 2011년 11월 30일 신축 허가를 받아 2011년 12월 7일 사용승인되었습니다.

본 건물의 명칭은 서원럭스빌이며, 2011년 11월 30일 신축 허가를 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 201호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치하며, "호동초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 남동측으로 약 6-8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 채권 총액은 221,210,499원입니다.

말소기준권리로는 2021년 12월 22일자 동양생명보험의 가압류(갑5)가 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다. (단, 지상권 개요 부분은 공란으로 기재되어 있습니다.)

주요 권리 내역으로는 소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진옥)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 신청 채권자 주택도시보증공사(임차권자 김진옥)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변은 공동주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

초등학교가 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게 적합한 환경을 제공합니다.

주요 상업 시설에 대한 정보는 부족하나, 주변 주거 단지의 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택입니다.

주변에는 호동초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

교통은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

부동산 정보 사이트 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 임차인(김진옥)이 제출한 확약서에 따라, 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하였습니다. 이는 매수인의 임대차 보증금 반환 부담이 없음을 의미합니다. 다만, 관련 서류의 법적 유효성 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

확정일자(2021.03.12)가 전입일자(2021.04.29)보다 앞선 점은 통상적인 임차권의 효력 발생 순서와 다소 차이가 있으나, 본건의 경우 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동 소재의 다세대주택으로, 감정가는 211,000,000원입니다.

특히 HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 보증금 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 현저히 줄어든 점이 가장 큰 특징입니다.

주변 환경은 초등학교와 주거 단지가 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

종합적으로 볼 때, 임차인 관련 리스크가 감소한 점을 감안할 때, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 보증금 청구권 포기로 인해 매수인이 임대차 보증금 반환과 관련된 잠재적 위험 부담이 크게 감소했습니다.

안산시 일동 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본 물건의 규모(81.38㎡)는 최근 거래 사례 중 79.86㎡ 면적의 물건과 유사하여 비교 분석이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 79.86㎡)의 다세대주택이 185,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 평당 약 765,728원 수준으로, 본건의 감정가(211,000,000원, 평당 약 856,905원)보다 낮은 시세 수준을 나타냅니다.

본 건의 건물면적 81.38㎡(약 24.62평)에 최근 거래 사례 중 최고가 기준(평당 약 765,728원)을 적용하면, 예상 시세는 약 188,450,000원으로 산출됩니다.

이를 감안하여, 낙찰을 목표로 하는 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 경쟁 상황 및 물건의 가치를 고려한 적정 수준입니다.

(인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.