나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42429 [1] 경기도 평택시 평택동 23-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 평택동 소재 ‘평택성동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근일대는
상업 및 업무용부동산 등이 밀집하여 소재하는 노선 상가지대로서 후면 일대는 기존 주
거용 부동산 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

왕복4차로변(중앙로)에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 남서측 직선거리 약600미터 지점에 평택역이 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 2필1단의 일단지로서 대체로 세장형의 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(5): 세장형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(6): 제형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4): 서측으로 폭3미터 정도의 진입로에 접함.
기호(5): 북측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.
기호(6): 북측으로 왕복4차로의 포장도로, 동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(4) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(5) :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(6) :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)>
라멘조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(3)>
철근콘크리트조 및 조립식조 슬래브지붕 및 스레트지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(7)>
시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

<기호(2)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(3)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(7)>
주택(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비(기호(7)) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(3)건물의 의뢰목록상 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나 현황 '근린생활시설'로 이용
중이며, '단층 화장실 2.0㎡'은 현황 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉥,㉦,㉧,㉨,㉩,㉪) 포함
2. 현황조사서에 의하면 담장에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경42429 (1) 사건번호로 경기도 평택시 평택동 23-13에 소재하는 단독주택입니다. 토지 면적은 180.50㎡ (약 54.6평)이며, 건물 면적은 167.16㎡ (약 50.6평)입니다. 감정가는 1,412,183,200원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 '평택성동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상가지대와 기존 주거용 부동산 지역이 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 교통 상황은 왕복 4차로인 중앙로 변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측으로 약 600미터 거리에 평택역이 있어 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성동초), 토지거래계약 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인, 법인, 단체 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(4,200,000,000원)입니다. 등기부등본상 소유권 이전(박순화 -> 울산드림제일차주식회사) 및 다수의 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 에이스건설주식회사)이 설정되어 있으며, 현재 채권 총액은 5,750,000,000원에 이릅니다. 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 지상권 개요만 등기부상 확인됩니다. 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 자리 잡고 있습니다. 후면으로는 기존 주거 지역이 형성되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 현재 건물(2), (3)은 근린생활시설로, 건물(7)은 주택으로 이용 중이며 모두 공실 상태입니다. 또한, 감정평가서상 여러 개의 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

평택성동초등학교가 인근에 위치하며, 평택역이 도보 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 관계인 부재로 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 파악되었으므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 현황 조사서상 담장에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있다는 사실입니다. 이는 철거 비용 발생 가능성을 시사합니다. 또한, 감정평가서상 여러 개의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이들의 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 건물(3)의 경우 공부상 용도와 현황 이용 용도가 다르며, '단층 화장실 2.0㎡'은 현황 소재불명으로 확인되었습니다. 토지거래허가구역에 해당하므로, 특정 기간 동안 외국인, 법인, 단체의 주택 취득 시 허가가 필요합니다. 더불어 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건에도 담보가 설정되어 있을 가능성이 있어 채무 전액 변제 여부를 확인할 필요가 있습니다. 검색 결과에 따르면, 평택시 서부권역에 대규모 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 건립이 추진 중이며, 이는 해당 지역의 환경 및 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택역 역세권에 위치한 상업 지역 내 단독주택 및 근린생활시설로, 입지적 장점과 복합적인 활용 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 감정가 대비 매우 높은 총 채권액과 담장 철거 표기, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 면밀한 현장 조사를 통해 추가 비용 및 위험 요소를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택역 인근의 우수한 역세권 입지

* 상업 지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력 보유

* 토지와 건물 일괄 매각으로 인한 일체 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,412,183,200원입니다. 제시된 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 성격이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역 다세대 주택들의 최근 거래 사례(2025년 11월, 2026년 3월)를 보면, 21.2㎡는 8,750만원, 46.1㎡는 9,300만원, 53.04㎡는 8,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 160만원에서 410만원대의 시세를 나타냅니다. 본건의 감정가는 14.1억원으로, 이는 제시된 다세대 주택들의 거래 금액과는 큰 차이를 보이며, 본건의 높은 토지 면적, 건물 규모, 상업 시설 포함 등 복합적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 총 채권액이 57.5억원에 달하여 유찰 가능성이 있으며, 이는 낙찰가율 하락으로 이어질 수 있습니다. 담장 철거 비용, 제시외 건물 관련 비용 등 추가적으로 고려해야 할 제반 비용을 감안해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 감정가와 비교하여 주변 유사한 단독주택 또는 상가 건물의 실제 거래 사례 및 현재 호가 정보를 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다. 검색 결과에서 평택시 외곽 지역의 단독주택 및 전원주택 매매 사례가 확인되나, 본건과 같은 도심지 내 상업지역과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

잠정적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통해 정확한 상태와 추가 비용을 파악한 후 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 대략 9억 9천만원에서 11억 3천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.