나이스옥션 법원경매 평택 2025타경799 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제2층 제211호 및 제3층 제312호로서,

1층 및 2층은 근린생활시설 또는 사무소
3층부터 6층은 오피스텔
옥탑은 기계실, 물탱크실 등으로 이용중이며

외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 기호 가 - 석고판넬위 페인팅 마감
기호 나 - 벽지도배 및 일부타일 마감 등.
창 호: 이중샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

기호 '가'는 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점), 기호 '나'는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현황은 두개호 모두 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 방화설비, 방재방침설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,2,3 토지

일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

-기호 4 토지

일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.

-기호 '나'는 복층구조로 되어 있음.

물건 비고

감정평가서 및 현황조사서에 의하면 유치권 행사 중으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경799 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1, 메트로카운티 2층211호

토지면적: 42.74㎡ (약 12.9평)

건물면적: 112.89㎡ (약 34.1평)

감정가: 393,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍양농업협동조합

건물 사용승인일: 2015년 3월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 6층

본건 호실: 2층 211호

건물 용도: 업무시설, 근린생활시설 (집합건축물대장상)

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.

접근성: 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 법인, 단체, 주택 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약: 본 건은 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 풍양농업협동조합의 근저당권(2020.07.22. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을9. 근저당권 (2020.07.22. 접수, 채권최고액 200,400,000원, 풍양농업협동조합)

주요 말소예정 권리:

* 근저당권 (주식회사 뉴아리원대부, 2021.10.18. 접수, 225,000,000원)

* 압류 (평택세무서장, 2024.01.19. 접수)

* 압류 (평택시, 2024.10.21. 접수)

* 임의경매개시결정 (풍양농업협동조합, 2025.08.18. 접수, 177,227,332원)

총 등기부채권액: 425,400,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 유치권은 별도 고려 필요)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주요 배후 수요: 본 물건이 위치한 평택시 포승읍 도곡리는 국가산업단지가 인접해 있어 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 특징이 있습니다.

상업지구 특성: 일반상업지역에 속하며, 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

주변 시설: 도곡초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 산업단지 및 관련 상업시설이 다수 분포하고 있어 지역 내 상권 형성이 활발한 것으로 파악되었습니다. 현재까지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구성: 지하 1층, 지상 6층 규모의 집합건물로, 1층 및 2층은 근린생활시설 또는 사무소, 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중입니다. 옥탑층은 기계실, 물탱크실 등으로 활용되고 있습니다.

본건 호실(211호)은 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점) 또는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

이용 상태: 현황 조사 시, 본건 호실 모두 공실 상태로 확인되었습니다.

내부 구조: 기호 '나'는 복층 구조로 되어 있습니다.

기본 설비: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소방 설비, 보안 설비, 방화 설비, 방재 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

마감재: 외벽은 외장석 마감, 내벽은 석고판넬 위 페인팅 마감 또는 벽지도배 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 이중샷시 창호로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 행사: 본 건은 감정평가서 및 현황조사서 상 유치권 행사 중으로 조사되었습니다. 이는 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 협상이 필요할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권 성립 여부 및 해결 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

공실 위험: 현재 본건을 포함한 관련 호실이 공실 상태로 파악되어, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 공실 기간 동안의 금융 비용 부담을 감안해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인, 법인, 단체, 주택 취득 시에는 관련 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 배후의 우수한 입지 조건과 함께 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 현재 유치권이 행사 중이라는 점이 가장 큰 문제입니다. 유치권 해결 여부에 따라 물건의 최종 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 유치권 관련 사항을 상세히 파악하고 그 해결 방안 및 비용을 고려해야 합니다.

또한, 현재 공실 상태임을 감안하여, 초기 투자 시 공실 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

전반적인 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 문제가 해결된다면 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

국가산업단지 인접으로 인한 풍부한 임대 수요: 포승 국가산업단지 종사자 및 관련 기업체들을 대상으로 한 임대 사업 가능성이 높습니다.

준신축급 건물: 2015년 사용승인된 건물로, 노후화가 적어 시설 유지 보수에 유리합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분까지 함께 취득하므로 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

도곡초등학교 인근: 주변 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

유치권 해결 시 명도 후 가치 상승 잠재력: 유치권 문제를 성공적으로 해결하고 명도까지 완료된다면, 이후 안정적인 임대 수익 확보 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 유치권이 행사 중이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 393,000,000원을 기준으로, 유치권 해결 비용, 명도 비용, 향후 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

유치권의 구체적인 금액과 성립 여부에 따라 실제 가치는 크게 달라질 수 있으나, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 275,100,000원 ~ 314,400,000원 범위에서, 유치권 해결 방안을 명확히 세운 후 결정하시기를 권장합니다. (본 제안가는 참고용이며, 최종 입찰가는 본인의 신중한 판단 하에 결정하셔야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.