나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42451 [1] 경기도 평택시 서정동 319-3 신한헤센스마트서정아트타워 3층318호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리역"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린
생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 19층 중 제3층 제318호로서,

외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 등
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 및 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 319-3 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

2) 318-7 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술
)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함
), 주택 취득에 한함)

3) 322-16 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소화데레사
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140
m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


4) 332-16 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비
행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토
지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

5) 335-44 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인,
단체 포함), 주택 취득에 한함)

6) 732-21 : 일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소화데레사유
치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미
만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지
정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

7) 733-10 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.
9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.
08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확
인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42451 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맹OO (임차인 맹준영이 보증금 반환을 위해 신청한 강제경매로 보임)

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 평택시 서정동 319-3 신한헤센스마트서정아트타워 3층318호

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 19층 중 제3층 제318호

용도: 도시형생활주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 91,000,000원

토지 면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

건물 전용 면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린 생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지대임. [cite: Provided Text]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임. [cite: Provided Text]

2.3. 주변 시설

* 서정리역이 동측 인근에 위치하여 수도권 접근성이 용이함.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 시설 이용이 편리함.

* 인근에 서정리초등학교, 소화데레사유치원 등이 소재함. [cite: Provided Text]

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준 권리는 2025년 1월 21일 접수된 수원지방법원 평택지원 2025카단10090호 가압류(채권자: 이호빈, 금액: 12,000,000원)임. [cite: Provided Text]

등기부채권 총액은 112,000,000원임. [cite: Provided Text]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 맹준영

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 21일

* 확정일자: 2022년 11월 21일

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인은 배당받을 권리가 있으나, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준 권리: 갑11번 가압류 (이호빈, 12,000,000원) [cite: Provided Text]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1번 주택임차권 (맹준영, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.11.21, 확정일자 2022.11.21). [cite: Provided Text]

임차인 맹준영의 보증금 100,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수함. [cite: Provided Text]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서정동 319-3번지 일대는 일반상업지역으로, 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임. [cite: Provided Text]

서정리역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있음.

4.2. 상권 현황

인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이하여 배후 수요가 풍부함.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주거 수요를 충족시키는 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 서정리역 상업지구와 인접하여 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역으로 지정된 서정리초등학교, 소화데레사유치원이 인근에 위치함. [cite: Provided Text]

5.3. 의료시설

* 차량 이동 시 인근 지역 내 병원 및 의원 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 맹준영은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. [cite: Provided Text]

임대관계는 미상이므로, 경매 시점에 실제 거주자 및 정확한 내부 상태 재확인이 필요함. [cite: Provided Text]

6.2. 토지이용계획 상 제한 사항

본 물건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 다음과 같은 용도지역 및 지구 등의 제한을 받음:

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) [cite: Provided Text]

* 가축사육제한구역(전부제한구역) [cite: Provided Text]

* 상대보호구역(서정리초교, 소화데레사유치원) [cite: Provided Text]

* 비행안전제6구역(전술) [cite: Provided Text]

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함). [cite: Provided Text]

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하여 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 서정리역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이하여 투자 가치가 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 맹준영의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 따라서, 입찰 시 이 금액을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

또한, 토지이용계획 상 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으므로, 관련 규정을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역 인근으로 대중교통 접근성이 매우 우수함.

* 소형 평형: 22.65㎡(약 6.85평)의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 양호 예상.

* 잠재적 시세 상승: 평택시 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 91,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 49.62㎡ (약 15평) 다세대 주택: 80,000,000원

* 59.64㎡ (약 18평) 다세대 주택: 110,000,000원

* 48.06㎡ (약 14.5평) 다세대 주택: 53,000,000원

상기 매매 사례는 본건(22.65㎡)보다 면적이 넓거나 다른 유형의 다세대 주택이므로 단순 비교는 어렵습니다. 본건은 도시형생활주택이며, 면적을 고려한 시세 판단이 중요합니다.

인수 보증금: 100,000,000원 (매수인이 인수해야 할 가능성 있음)

예상 입찰가 산정:

본 건의 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서, 입찰가 외에 인수 보증금 100,000,000원을 고려한 총 실질 투자 비용을 산출해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 잔액을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'이 됩니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* 최고 입찰가 90,000,000원 기준, 총 실질 투자 비용은 약 190,000,000원 (90,000,000원 + 100,000,000원)이 될 수 있습니다.

* 이는 임차인이 배당받지 못한 보증금 액수에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 임차인의 배당 현황을 확인하고, 인수해야 할 보증금 금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.