나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52815 [1] 경기도 광주시 양벌동 727-4 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""매곡초등학교""남동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어,
제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 301로서,
사용승인일은 2008.07.08일임
- 외벽 : 치장벽돌 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임
(후첨 ""건물개황도"" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 무인경비설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하며, 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 통하여 동측으로 공도에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역,
배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 현황은 가동 301호임
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 전영자)로부터 2026.05.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 성남지원 2025타경52815 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 727-4, 3층 301호 (경기도 광주시 양촌안길 66, 301호)

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 56.75㎡ (약 17.17평)

토지지분: 56.75㎡ (약 17.17평)

건물면적: 77.09㎡ (약 23.32평)

건물지분: 77.09㎡ (약 23.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 사용승인일: 2008년 07월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 301호

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하며, "매곡초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

토지는 등고평탄하고 대체로 사다리형의 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 동측으로 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52815)으로, 2025년 08월 18일에 접수되었으며 권리자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 권리현황:

* 소유권 보존: 2008년 07월 22일

* 공유자전원지분 이전: 2008년 10월 17일

* 소유권 이전: 2019년 04월 03일

* 주택 임차권: 2023년 12월 04일 (권리자: 전영자, 금액: 220,000,000원, 말소됨)

* 소유권 이전: 2021년 10월 14일

* 강제 경매: 2025년 08월 18일 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 220,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 윤

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 06월 11일

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 유무 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전영자)

- 보증금: 220,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 09월 08일

- 확정일자: 2021년 09월 08일

- 배당신고일자: 2023년 12월 04일

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 임차권은 말소되었으며, HUG 인수조건 변경과 관련된 확약서 내용 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (윤 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있고, 전영자 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아님)

주의사항:

1. 본건 건물의 현황은 '가동 301호'로 사용 중입니다.

2. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일 거래된 2020년식, 72.93㎡의 다세대주택(라움빌리지)이 300,000,000원에 거래되었습니다. (약 411만원/㎡)

* 2026년 5월 6일 거래된 2010년식, 64.68㎡의 다세대주택(중앙리버타운)이 155,000,000원에 거래되었습니다. (약 239만원/㎡)

* 2026년 5월 7일 거래된 2013년식, 53.55㎡의 다세대주택(대우네오빌)이 152,000,000원에 거래되었습니다. (약 283만원/㎡)

본건물(77.09㎡, 2008년식)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 거래 사례 중 건축 연식이 유사하거나 약간 더 오래된 경우의 시세(약 15,200만원 ~ 15,500만원)와 신축 건물 시세(30,000만원) 사이에서 형성될 것으로 보입니다. 건물의 상태 및 내부 마감 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다. 2008년식이라는 점과 감정가 2억원을 고려할 때, 시세는 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

주변 혐오시설:

경기도 광주시 양벌동 727-4번지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 복합적입니다.

5. 생활정보

본건은 매곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(윤 )의 존재: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 규모 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 필요합니다.

HUG 관련 조건 변경: 임차인 전영자(주택도시보증공사) 측이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, HUG의 보증금 처리 절차 및 향후 발생 가능한 문제에 대한 이해가 필요합니다.

현황과 공부의 차이: 현황이 '가동 301호'로 표기되어 있어, 실제 점유 및 사용 현황과 등기부상 내용 간의 일치 여부를 현장 조사 등을 통해 다시 한번 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 200,000,000원입니다. 건축된 지 16년이 되었으며, 주변은 공동주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위인 임차권(전영자)은 말소될 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 관련 절차가 명확해진 부분이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(윤 )의 보증금이 0원으로 명시된 점은 인수 여부 및 실제 보증금 규모 확인이 필요한 주요 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 시 명도 과정에서의 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다 (단, 실제 확인 필수).

HUG의 확약서 제출로 인해 임차 관련 복잡성이 일부 해소되어, 비교적 명확한 권리 관계 속에서 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 2026년 5월 매매 사례 분석 결과, 건물 연식(2008년)과 면적(77.09㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

따라서, 낙찰 가능성 및 향후 수익성을 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 경우 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.