나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3595 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3287 크란츠빌2 지층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""성남종합운동장"" 북서측 인근에 위치한 부동산으로서
주위는 근린생활시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 소재하고 있으며, 일반적인 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 근거리에 지하철역(모란역)이 소재하고, 인근에는 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지층 비01호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.

이용상태

본건은 근린생활시설(당구장)로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 대지 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터, 동측과 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)
(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역
<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 귀 평가명령상에는 1동의 건물의 표시 중 지하2층 면적이 19304.81㎡ 이나, 집합건축물대장
에는 1,304.81㎡ 이며, 비고란에 별도 표기하였는바, 경매업무시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경3595 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3287 크란츠빌2 지층비01호

용도: 근린상가

감정가: 572,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO (남인천농업협동조합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

건물면적: 284.74㎡ (약 86.13평)

1.3. 특이사항

공동담보 물건이며, 감정평가서상 지하2층 면적과 집합건축물대장상의 면적에 차이가 있어 경매 업무 시 참고가 필요합니다. (감정평가서: 19,304.81㎡, 집합건축물대장: 1,304.81㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 모란역이 소재하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 지층 비01호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 본 건은 현재 근린생활시설(당구장)로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접 도로 및 대지와 평탄한 사다리형을 이루고 있으며, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 본건에는 북측으로 폭 약 20미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권공동담보목록(채권최고액 492,000,000원)입니다.

본 건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 573,115,631원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김용희

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 10월 6일

* 확정일자: 2023년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 2022년 5월 9일 강제경매로 인한 소유권이전(2021타경55369) 기록이 있으며, 이후 여러 압류 및 가압류가 등기되었습니다. 본 경매(2025타경3595)는 남인천농업협동조합의 임의경매 개시결정으로 진행 중입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 해당 권리에 대한 명확한 기재는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 성남동 지역은 근린생활시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 성남종합운동장이 인접해 있어 유동인구의 잠재적 활용 가능성이 있습니다. 현재 당구장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민 및 운동장 이용객을 대상으로 하는 업종이 영업하기에 적합할 수 있습니다.

4.2. 잠재 수요

주변의 주상복합, 아파트, 오피스텔 거주민들이 주요 잠재 수요층이 될 수 있습니다. 또한, 성남종합운동장 관련 행사 시 유입되는 인구 또한 잠재적 고객으로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 모란역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주변 버스정류장을 통해 지역 내 및 광역 이동도 편리합니다.

5.2. 편의시설

지역 내 상업시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설

성남종합운동장이 인접해 있어 체육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 성남시의 환경에너지시설(소각장)이 중원구 상대원동에 위치하나, 본건 소재지에서 상당 거리 떨어져 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 면적 오류 가능성

감정평가서상 지하2층 면적과 집합건축물대장상의 면적에 큰 차이가 있는 점은 반드시 확인이 필요합니다. 이는 건축물 현황과 공부상의 불일치로, 향후 재산권 행사나 하자 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

현재 임차인(김용희)은 대항력이 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 상세한 확인이 필요합니다. (단, 배당신고일자까지 고려하면 보증금 인수 위험은 없을 것으로 보입니다.)

6.3. 토지 이용계획상 제한

본 건은 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류, 중로1류 등 다양한 도시계획시설에 해당하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 시 허가가 필요합니다.

6.4. 다수의 권리 관계

본 물건은 임의경매이나, 압류, 가압류 등 다수의 후순위 권리들이 등기되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치한 근린상가 건물로, 성남종합운동장 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 입지 조건은 보통 수준이며, 주변 주거 및 상업 시설과의 혼재로 인해 일정한 수요가 기대됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 지하층 면적의 공부상 오류 가능성, 임대 관계에 대한 추가 확인 필요성, 그리고 토지이용계획상 일부 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로는 투자 가치를 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

말소기준권리보다 후순위의 채권들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

8.2. 임차인 명도 용이성

현재 임차인은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 지역 발전 가능성

성남종합운동장 인근 지역으로, 향후 지역 개발 또는 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 572,000,000원입니다. 현재 파악된 인수 보증금은 없으며, 권리 분석상 인수할 위험이 있는 권리 또한 없는 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 향후 수익성, 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 지하층 면적 오류 가능성 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 400,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 조사, 현장 답사, 그리고 전문가의 추가적인 상담을 통해 최종적으로 확정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.