나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52829 [1] 경기도 광주시 신현동 652-31 힐링엠타운 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하는 ""현대모닝사이드1차아파트"" 북동측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있는 지역으로
주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건 중 제4층 제402호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: -,
창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향의 완경사지대 내 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이
용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 본건 건물에 부합물 및 종물(철근콘크리트지붕 다락 31.56㎡)이 소재하나 거래관행상 건물에 포함 평가 및 매각함.
2. 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52829 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 652-31 힐링엠타운 104동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 80.00㎡ (약 24.2평)

건물면적: 72.71㎡ (약 22.0평)

부합물/종물: 다락 31.56㎡ (약 9.5평) 포함 (거래관행상 건물에 포함 평가 및 매각)

총 전유면적 (주거): 104.27㎡ (약 31.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (갑8. 강제경매)

건축년도: 2016년

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 상세 불명, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

이용상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지형상 및 이용: 남동측 하향의 완경사지대 내 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본 건은 남측 및 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

건축물대장: "힐링 M타운" 104동 4층 402호, 철근콘크리트구조, 공동주택(다세대주택), 사용승인일 2016년 1월 20일.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 19일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (등기부 갑8)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 을3. 주택임차권 (권리자: 강다영, 권리금액: 255,000,000원).

* 본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 전체 임차보증금은 1차 255,000,000원과 2차 증액분 10,000,000원을 합하여 총 265,000,000원으로 확인됩니다.

* 따라서, 낙찰자는 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 나머지 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑8)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. (예: 갑5, 갑6, 갑7 압류 등)

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 255,000,000원 (1차) / 265,000,000원 (2차, 1차 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 27일

* 확정일자: 2020년 3월 24일 (1차), 2022년 4월 19일 (2차)

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 중요한 인수사항이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주변 건물: 본 건은 "현대모닝사이드1차아파트" 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 70.17㎡(약 21.2평) 다세대주택이 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,509만원)

* 2026년 5월, 84.74㎡(약 25.6평) 다세대주택이 465,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,816만원)

* 2026년 5월, 52.25㎡(약 15.8평) 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 823만원) - *본 건과 직접적인 비교가 다소 어려운 사례입니다.*

본 건은 전용면적 72.71㎡(약 22.0평)이며, 다락 31.56㎡(약 9.5평)를 포함하면 총 104.27㎡(약 31.5평)의 활용 가능한 면적을 가집니다.

최근 매매 사례 중 70.17㎡ 규모의 물건이 320,000,000원에 거래된 점과 본 건의 감정가 356,000,000원을 비교할 때, 본 건의 감정가는 주거 면적 및 다락의 가치를 포함하여 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 다락 면적에 대한 평가가 시장 가격 대비 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본 건 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (지도 검색 결과 기반)

교육시설: 인근에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. (지도 검색 결과 기반)

주거환경: 비교적 조용한 주거 지역에 속하며, 주변에 녹지 공간이 일부 존재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. (지도 검색 결과 기반)

혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 강다영 씨에게 배당되지 못한 임차보증금(최대 265,000,000원)이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 예상되는 총 매입 가격을 크게 상승시킬 수 있습니다.

다락의 법적 지위 및 현황: 건축물대장상 부합물 및 종물(다락 31.56㎡)로 평가 및 매각되나, 실제 현황 및 정확한 법적 지위에 대한 재확인이 필요합니다.

지역 개발 및 규제: 본 건 소재지는 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 있어 관련 법규 및 규제에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 72.71㎡에 서비스 면적인 다락 31.56㎡가 포함되어 총 104.27㎡의 넓은 활용 공간을 제공합니다.

최근 주변 시세와 비교 시, 본 건의 감정가 356,000,000원은 합리적인 수준으로 평가됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 강다영 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 총 보증금은 265,000,000원으로, 경매 절차에서 임차인에게 전액 배당되지 않을 경우 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

주변의 주거 환경, 교통, 편의시설은 보통 수준으로 안정적인 주거가 가능한 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 실질 면적: 전용면적 72.71㎡에 다락 31.56㎡를 더한 약 31.5평의 넓은 실질 주거 공간 확보가 가능합니다.

합리적인 감정가: 임차인 보증금 인수 리스크를 제외하고 본다면, 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

안정적인 주거 지역: 복잡한 민원 발생 소지가 적은 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 핵심 투자 판단 요소는 대항력 있는 임차인 강다영 씨에게 지급되지 못한 임차보증금(최대 265,000,000원)을 매수인이 얼마만큼 인수해야 하는지에 달려있습니다.

경매 절차에서 임차인에게 배당되는 정확한 금액은 최종 배당표 확정 후 알 수 있으므로, 입찰 시에는 보수적인 관점에서 최대 인수 가능 금액을 고려한 입찰가가 필수적입니다.

감정가 356,000,000원과 최근 실거래가, 그리고 임차인 보증금 인수액을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

본 입찰가는 임차인의 예상 보증금 인수액을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 최종 배당표 및 권리 분석 결과를 재확인하고 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.