나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57434 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""용인신봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교등이 혼재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 / 지상 9층 건물 중
6층 601호로서,
외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등.
창호: 샷시이중창호 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔, 다세대주택 및 사무소로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성
장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국
인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

- 사건번호: 수원지방법원 2025타경57434 (1)

- 경매구분: 부동산임의경매

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

- 소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7, 6층 601호

- 건물명: 어반시아(URBAN SIA)

- 용도: 오피스텔, 다세대주택, 사무소 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

- 건물 준공: 2018년 (사용승인 2021년)

1.3. 면적

- 토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

- 건물 전용면적: 61.27㎡ (약 18.53평)

- 토지 및 건물 지분 면적: 각각 21.62㎡, 61.271㎡

1.4. 감정평가액

- 감정가: 481,000,000원 (4억 8,100만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "용인신봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

- 주변으로는 다세대주택, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

- 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

- 본건 서측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 5월 28일

- 대항력: 없음

- 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계: 0원)

- 참고: 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.01.21. 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 516,000,000원)

- 소유권보존 (2021.09.10)

- 소유권이전 2번신탁등기말소 (2022.10.26)

- 공유자전원지분전부이전 (매매, 2025.01.21)

- 근저당권 (2025.01.21) - 말소기준권리, 채권최고액 516,000,000원

- 임의경매 (2025.08.21) - 말소 예정

- 가압류 (2026.02.10) - 말소 예정, 채권액 53,825,369원

- 압류 (2026.04.20) - 말소 예정

- 등기부채권 총액: 569,825,369원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 현장 확인 필요)

4. 상권분석

- 본건은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

- 용인신봉초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 배후수요가 기대됩니다.

- 건물 자체의 주용도가 업무시설(오피스텔, 사무소)을 포함하고 있어, 지역 내 소규모 상업 활동의 일부를 담당할 수 있습니다.

5. 생활정보

- 본건은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 6층에 위치한 호실입니다.

- 내부 설비로는 위생 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

- 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독주택, 다가구, 연립, 아파트)에 한해 허가를 받아야 합니다. (기간: 25.8.26~26.8.25)

- 임대 관계가 미상으로, 추후 명도 또는 임대차 관련 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

- '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 영향 범위 확인이 필요합니다.

- 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 지역 개발이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

- 주변 혐오시설 유무: 해당 주소 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

- 본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 복합 용도의 집합건물로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

- 등기부상 다수의 권리 사항이 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

- 그러나, 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

- 감정가 4억 8,100만원 대비 시장 시세가 현저히 낮을 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 용인시 수지구 신봉동이라는 입지적 장점과 초등학교 등 교육 시설 인접.

- 오피스텔, 다세대, 사무소 등 복합 용도로 활용 가능한 점.

- 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

- 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정.

9. 예상 입찰가

- 제공된 최근 매매 정보는 본건과 다른 단지의 시세이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

- 분석된 다른 단지의 매매 사례를 기준으로 면적당 시세를 추정했을 때, 61.27㎡ 기준 약 2억 8천만원 ~ 3억원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

- 이는 감정가 4억 8,100만원과는 상당한 차이를 보입니다. 이러한 차이는 감정가 산정 시점, 개별 단지의 특성, 또는 시장 상황 변화 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

- 따라서, 본건의 실제 현황(내외부 상태, 특수 사항 등)과 인근 유사 단지의 정확한 시세, 그리고 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

- 감정가 대비 낮은 시장 시세를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 2억 9천만원 ~ 3억 4천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 분석이며, 실제 가치 판단은 추가적인 조사와 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.