나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57443 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1043-3 에스아이오피스텔 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""에버라인 초당역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택지대로서 제반환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철(에버라인 초당역)이 인근에 있는 바, 대중교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제8층 제806호로서
(사용승인일 : 2017.02.14)
외벽 : 석재 붙임 마감
창호 : 하이샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건 일련번호(1) : 오피스텔로 이용중입니다. (후첨 ""호별배치도 및 내부이용도"" 참조)

설비내역

본건 일련번호(1)은 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재설비, 1층 공용주차장 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 8m의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법류>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도보안법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 가세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임차보증금:85,000,000원, 주민등록일자: 2022. 8. 24., 확정일자: 2022. 8. 30.)있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57443 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1043-3 에스아이오피스텔 8층 806호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부등본 상 한국주택금융공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "에버라인 초당역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택지대 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 에버라인 초당역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 제8층에 위치한 오피스텔입니다. 사용승인일은 2017년 2월 14일이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샤시 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/부동산 거래) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 20일 접수된 근저당권 (권리자: 권현임, 채권최고액: 105,000,000원) 입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 갑구(소유권) 관련 권리: 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

* 을구(용익물권 및 담보물권) 관련 권리:

* 을구 5번: 근저당권 (권리자: 권현임, 채권최고액: 105,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 6번: 주택임차권 (권리자: 원연준, 임차보증금: 85,000,000원) - 2022년 8월 24일 전입, 2022년 8월 30일 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (주의사항 참조)

* 이 외 갑구 5, 6, 7, 8번의 압류 및 강제경매, 가압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 원연준 (양수인: 한국주택금융공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(주민등록일자): 2022년 8월 24일

* 확정일자: 2022년 8월 30일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 위 임차인은 선순위 대항력 있는 임차인이므로, 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 을구 6번 임차권 등기 (임차보증금 85,000,000원) - 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상업시설

본 물건은 에버라인 초당역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변은 공동주택지대와 더불어 상업시설이 혼재되어 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 배후수요가 예상되며, 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 업무시설로서의 가치

본 물건의 용도는 오피스텔로서 업무시설로 이용 가능합니다. 건물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 에버라인 초당역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 위치. 차량 접근성 양호.

* 주변 환경: 공동주택지대가 주를 이루며, 상업시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 연도: 2017년

* 기타: 건물 내 전기, 위생, 급배수, 승강기, 화재 설비가 갖추어져 있으며, 1층 공용 주차장 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 85,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 부동산 시장의 변동성 및 금리 변동 등 거시 경제 상황 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 추가 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 에버라인 초당역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2017년에 신축되어 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 그러나 85,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 보증금 미변제 시 매수인이 이를 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 입찰 시 이 인수 금액을 반드시 고려하여 총 예상 매입 비용을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 에버라인 초당역 초역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 깔끔한 상태 유지 예상.

* 주변 환경: 공동주택 및 상업시설 혼재로 안정적인 배후수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 유사 면적(18.15㎡)의 오피스텔이 2024년 1월 직거래 기준으로 109,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 감정평가액은 106,000,000원입니다.

본 건은 85,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

"예상 입찰가"는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본 물건의 순수 시장 가치(109,000,000원)에서 인수 보증금(85,000,000원)을 차감한 금액을 기본적인 입찰가 산정 기준으로 삼았습니다. 이는 매수인이 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가 수준이 되도록 하는 것을 목표로 합니다.

이에 따라, 안정적인 입찰가 범위는 약 24,000,000원 ~ 35,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격대는 인수 보증금 85,000,000원을 고려했을 때, 총 지출액이 최근 거래가 109,000,000원 수준에 근접하게 됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 배당표 확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.