나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34226 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층 1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청역(지하철7호선)' 남서측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 아파트, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부천시청역-7호선)이 소재하여
대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건내 15층 1508호로서,
외벽 : 화강석 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,남측 미 ㅊ동측으로 각각 약 18미터, 약 25미터,약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기국제통상고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(성빈센트유)[기타사항은부천교육지원청문의])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34226 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층 1508호

구분: 오피스텔

감정가: 110,000,000 원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22 평)

토지 지분: 4.0244㎡ (약 1.22 평)

건물면적: 30.59㎡ (약 9.25 평)

건물 지분: 30.59㎡ (약 9.25 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물대장 요약 정보

건축년도: 2004년

총 층수: 지하 5층, 지상 15층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청역(지하철 7호선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역을 형성하고 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 24일자 시흥세무서장의 압류 (갑6)

등기부 상 주요 권리내역:

* 소유권 이전 (갑4, 갑5)

* 주택임차권 (을11): 박태언, 보증금 150,000,000원, 2024년 5월 9일 등기. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 압류 (갑6, 갑8)

* 강제경매 개시 결정 (갑9): 박태언, 2025년 8월 18일 등기 (본건 경매 사건).

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 있음

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다. 박 의 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인에게 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

등기부채권 총액: 150,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 부천시청역 역세권 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 기능이 발달된 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 공공기관 등이 있어 배후 수요가 풍부합니다.

토지 이용계획 상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 다양한 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

최근 거래 사례 분석

최근 2년간 (2025년 12월 ~ 2026년 6월) 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 살펴보면,

30. 05㎡ 면적의 물건이 69,500,000원 (약 2,312,812원/㎡)에 거래되었으며,

32. 58㎡ 면적의 물건이 105,000,000원 (약 3,222,836원/㎡)에 거래되었습니다.

34. 39㎡ 면적의 물건이 105,000,000원 (약 3,052,922원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 면적(30.59㎡) 기준으로 볼 때, 시세는 약 70,000,000원 ~ 98,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 부천시청역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건축물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: 일부 상대보호구역(경기국제통상고, 성빈센트유)이 있으나, 구체적인 교육 환경은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(110,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수인의 총 지출액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시청역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 150,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 감정가보다 높은 임차 보증금은 매수인의 총 투자 비용을 시장 가치 이상으로 끌어올릴 수 있는 직접적인 위험 요인입니다. 따라서 본건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 잠재적 손실을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천시청역 초역세권으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 수익형 부동산 가능성: 임차인 문제 해결 후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (현재 임차인은 차임이 없는 상태임)

* 특수 물건 투자: 권리 분석 및 명도 등 복잡한 과정을 거쳐 시세차익을 노릴 수 있는 투자 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 부담입니다. 만약 경매 절차에서 발생한 매각 대금으로 임차인에게 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 70,000,000원 ~ 98,000,000원 수준입니다.

그러나 임차인 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 매수인의 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

이를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가보다 낮으며, 인수해야 할 보증금으로 인한 잠재적 손실 가능성을 반영한 보수적인 금액입니다.

매수 시, 입찰가 외에 임차인에게 지급해야 할 잔여 보증금까지 고려한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 예상 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.