나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34206 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하는 김포한강 듀클래스
1층 128호외 3개호로서 주위는 시가지주변 공장지대로 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중
소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
1층 128호,128-1호,129호,130호로서

외벽: 복층유리 및 복합판넬 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1.~기호4.: 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류
(폭15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률},성장관리권역{수도권정비계획법}, 택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉
진법}, 하수처리구역(양촌처리분구){하수도법}임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34206 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 128호

용도: 근린상가

감정가: 663,000,000원

토지면적: 11.39㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.3905㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

건물지분: 47.3475㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (가칭)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건물 상세 정보

건축물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 128호

총 건물 연면적: 약 112,120.03㎡ (약 33,912.5평) [cite: JSON]

총 층수: 지하 2층, 지상 15층 [cite: JSON]

호실 수: 총 882호 [cite: JSON]

사용승인일: 2022년 12월 14일 [cite: JSON]

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 시가지 주변 공장지대, 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: original data].

교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정이 보통입니다 [cite: original data]. 또한, 김포골드라인 구래역이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

도로: 본 건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다 [cite: original data].

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당합니다 [cite: original data].

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023년 03월 29일 접수) [cite: original data]

총 채권액 (등기부채권 총액): 2,782,675,654원 [cite: original data]

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 등 별도의 인수되는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다 [cite: original data].

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: original data]. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인 유무 및 보증금, 차임 등을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다 [cite: original data].

등기부 현황 요약 (말소기준권리 이후 모든 권리는 말소 예정)

* 을1: 농업협동조합자산관리회사 (근저당, 2023.03.29, 2,160,000,000원) - 말소기준권리 [cite: original data]

* 갑3: 중소기업은행 (가압류, 2023.12.15, 22,864,235원) [cite: original data]

* 갑4: 신용보증기금 (가압류, 2023.12.26, 180,000,000원) [cite: original data]

* 갑5: 경기신용보증재단 (가압류, 2024.01.09, 95,000,000원) [cite: original data]

* 갑6: 중소기업은행 (가압류, 2024.01.15, 20,809,882원) [cite: original data]

* 갑7: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2024.01.22, 61,917,040원) [cite: original data]

* 갑8: 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 2024.03.28, 152,084,497원) [cite: original data]

* 갑10: 소상공인시장진흥공단 (가압류, 2024.06.18, 90,000,000원) [cite: original data]

* 갑11: 김포시 (압류, 2025.04.10) [cite: original data]

* 갑13: 농업협동조합자산관리회사 (임의경매, 2025.08.13, 2,005,155,171원) [cite: original data]

* 갑14: 김포시 (압류, 2025.11.12) [cite: original data]

1.3. 상권분석

용도: 본 물건은 집합건축물대장상 지원시설-근린생활시설로 분류되나, 현재 공실 상태입니다 [cite: original data].

주변 환경: 시가지 주변 공장지대와 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다 [cite: original data].

상권 형성: 본 물건이 속한 김포한강 듀클래스는 대규모 아파트 단지와 지식산업센터를 배후로 형성된 상권의 중심 역할을 하고 있습니다. 주변에는 일반음식점, 커피전문점, 학원, 병의원 등이 밀집해 있습니다.

건물 특징: 본 물건은 김포한강 듀클래스 15층 건물 내 1층 128호이며, 총 882호로 구성된 대형 복합건물입니다 [cite: JSON, original data].

1.4. 생활정보

주변 시설: 호수초등학교 북동측 인근에 위치합니다 [cite: original data]. 김포우리병원, 이마트 에브리데이, 다수의 학원가, 어린이집 등이 인접하여 생활 편의시설이 풍부합니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 김포골드라인 구래역 이용이 편리합니다.

환경: 단지 주변으로 공원 및 하천이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 공실로, 임차인 확보 및 공실 기간 동안의 관리 비용 발생 가능성이 있습니다 [cite: original data].

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되며, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어 추가 담보 물건의 존재 및 채권 규모에 대한 면밀한 조사가 필요합니다 [cite: original data].

도시계획 및 제한: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류 저촉 등 각종 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: original data].

임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 금액이 발생할 수 있으며 이에 대한 주의가 필요합니다 [cite: original data].

지역 경기 변동성: 상업 및 공업시설이 혼재된 지역의 특성상, 지역 경기 변동 및 개발 계획 변경에 따른 자산 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 신축급(2022년 12월 사용승인) 근린상가입니다 [cite: JSON, original data].

김포한강 듀클래스 15층 건물 내 1층 128호에 소재하며, 총 882호로 구성된 대단지 상가 건물입니다 [cite: JSON, original data].

주변에 대단위 아파트 단지, 지식산업센터, 초등학교 등이 인접하여 기본적인 배후 수요와 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

현재 공실 상태이나, 지역 상권은 지속적으로 성장하고 있는 지역으로, 향후 공실 해소 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다 [cite: original data]. 다만, 임대차 관계 미상인 점과 공동담보 물건으로 인한 추가 채무 규모는 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다 [cite: original data].

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 12월에 사용 승인된 최신 건물로, 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다 [cite: JSON].

우수한 입지: 대단지 아파트 단지 및 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 호수초등학교 등 주요 생활 편의 시설과의 접근성이 뛰어납니다.

지역 성장 가능성: 김포한강 신도시 택지개발지구 내에 위치하여 지속적인 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대되는 지역입니다 [cite: original data].

합리적인 감정가: 본 건의 경매 감정가(6억 6,300만원)는 유사 조건의 인근 상가 시세(3.3㎡당 약 1,000만 원에서 1,500만 원 이상)와 비교했을 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 6억 6,300만원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 경쟁 물건의 낙찰가율, 물건의 현재 상태(공실, 내부 상태 등) 및 최근 경매 시장 동향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다 [cite: original data].

추가적으로, 공실 기간 및 향후 임차 맞추는 데 소요될 시간, 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.