나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511754 [1] 인천광역시 남동구 만수동 858-2 성원예가 1동 8층803호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천동부초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제8층 제803호로서,
외벽 : 석재붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2020-04-21 )

이용상태

집합건축물대장상 용도는 연립주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설 및 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 만수동 858-2, 858-3, 858-4 공히

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함
(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건의 집합건축물대장상 용도는 연립주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511754 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO (농협은행)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 858-2 성원예가 1동 8층803호

용도 (집합건축물대장상): 연립주택

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물면적: 47.07㎡ (약 14.24평)

토지지분: 13.16㎡

건물지분: 47.07㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 도시철도 2호선 만수역 및 남동구청역 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측의 도로를 이용 중이며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

3. 건물 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 8층 803호

사용승인일자: 2020년 04월 21일

외벽: 석재붙임 등

창호: 샷시 창호 등

3.2. 건물 용도

건축물대장상 용도는 연립주택으로 등재되어 있으나, 건축물표제부상 주용도는 업무시설로 기재되어 있어 실제 이용 현황과의 차이가 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 관련 토지(만수동 858-2, 858-3, 858-4)는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 09일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

4.2. 등기부 권리 내역

소유권:

* 갑1: 조성원 (2020-04-29, 소유권보존)

* 갑2: 변종익 (2020-12-09, 소유권이전-매매)

근저당:

* 을1: 농협은행주식회사 (2020-12-09, 204,000,000원, 말소기준권리)

임차권:

* 을2: 심지은 (2025-06-02, 30,000,000원, 주택임차권, 말소)

가압류:

* 삼성카드 (2024-12-13, 6,623,981원, 말소)

* 신한카드 (2025-01-07, 9,826,691원, 말소)

* 우리금융캐피탈 (2025-03-18, 20,948,035원, 말소)

* 우리금융캐피탈 (2025-04-02, 32,120,341원, 말소)

* 서울보증보험주식회사 (2025-10-16, 28,442,700원, 말소)

경매개시결정:

* 갑7: 농협은행 (2025-08-25, 171,166,956원, 임의경매, 말소)

* 갑9: 심지은 (2026-03-05, 강제경매, 말소)

압류:

* 시흥세무서장 (2026-06-22, 압류, 말소)

등기부채권 총액: 331,961,748원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 송우람

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 심지은

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-04-15

* 확정일자: 2024-04-15

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 심지은 임차인은 대항력이 없으나, 확정일자를 받고 배당 신고를 하였습니다.

4.4. 인수되는 권리 분석

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

5.1. 1. 대명빌라(841-27) 사례

* 거래일: 2026년 03월 03일

* 거래 금액: 30,000,000원 (3,000만원)

* 전용 면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

* 건축 연도: 1991년

* 주택 유형: 다세대

5.1. 2. 이안애(856-10) 사례

* 거래일: 2026년 04월 03일

* 거래 금액: 163,000,000원 (1억 6,300만원)

* 전용 면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

* 건축 연도: 2016년

* 주택 유형: 연립

* 이 사례는 본건과 유사한 연립주택 유형이며, 건축 연도도 비교적 최근입니다.

5.1. 3. 성덕빌라(A동, 944-19) 사례

* 거래일: 2026년 03월 09일

* 거래 금액: 93,000,000원 (9,300만원)

* 전용 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

* 건축 연도: 1991년

* 주택 유형: 다세대

5.2. 단위 면적당 시세 추정

가장 유사한 비교 사례인 '이안애'의 경우, 평당 가격은 약 1,178만원 (16,300만원 / 13.84평)으로 산출됩니다.

5.3. 본건 시세 평가

본건의 건물 면적은 47.07㎡ (약 14.24평)입니다. 이를 유사 사례의 평당 가격에 적용할 경우, 예상 시세는 약 16,775만원 (14.24평 * 1,178만원/평) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정평가액은 225,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 기준 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

본건 인근에 인천동부초등학교가 위치하고 있으며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

6.2. 편의시설 및 기반시설

주거 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천 도시철도 2호선 역세권으로 대중교통 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 용도 불일치

건축물표제부상 주용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 집합건축물대장 및 실제 이용 현황은 '연립주택'으로 추정됩니다. 이로 인해 향후 사용 승인 관련 문제, 전용 용도 위반으로 인한 제재, 또는 매각 시 불리함이 발생할 수 있습니다.

7.2. 중복 사건 및 강제경매 중복

'중복사건' 표기가 있으며, 임차인 심지은이 본건과 별개로 강제경매(2026타경153)를 신청한 사실이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.08.21 ~ 2026.08.25)이 현재 진행 중이며, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용됩니다.

7.4. 주변 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 연립주택(집합건물)으로, 사용승인 후 약 4년 경과된 비교적 신축 건물입니다. 학군 및 교통 환경이 무난하며, 인근에 편의시설도 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치, 중복 사건 존재 등의 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, 감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 최근에 지어진 연립주택으로 신축 효과 기대 가능.

* 인천 도시철도 2호선 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 인천동부초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 감정가 대비 주변 시세가 낮아, 시세 차익을 노릴 수 있는 경우 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

10.1. 인수 보증금 제외

본건의 임차인 현황을 고려할 때, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

10.2. 시세 및 감정가 대비 분석

주변 유사 연립주택의 최근 실거래가(약 1억 6,300만원)를 고려할 때, 본건의 감정평가액(2억 2,500만원)은 상당 부분 높습니다. 다만, 건물의 상태, 향후 용도 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

10.3. 최종 예상 입찰가 산정

잠재적 리스크와 시장 시세를 감안하여, 감정가보다는 실거래가에 근접한 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본 물건의 특성과 시장 상황을 면밀히 분석한 결과, 180,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.