나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511723 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 3층 302호
외벽: 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 절대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에
관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.
~ 2026.8.25.)
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511723 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 3층302호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 105,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 북측으로 각각 공도와 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 드라이비트 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 절대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

주택용도 취득 시 외국인 등은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당하므로 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 26일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 보존: 송진자 (2008.08.06)

* 소유권 이전: 류정옥 (2008.09.05)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (105,000,000원, 2023.08.25 접수, 말소)

* 소유권 이전: 이종훈 (2021.07.20)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.09.26, 말소기준권리)

* 강제경매: 서울보증보험 (111,213,698원, 2025.08.21 접수, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 문 / 한국토지주택공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-13

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

3.4. 권리 분석 결과

모든 권리는 말소기준권리(국민건강보험공단 압류)보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사)은 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서상 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인(서울보증보험주식회사)은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래: 인천 부평구 부평동 656-11 소재 '해담캐슬' (2016년식, 43.31㎡) 18,800만원 (평당 약 143만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 인천 서해구 부평동 475-12 소재 '우진그린빌' (2001년식, 38.94㎡) 7,000만원 (평당 약 59만원) - *해당 거래는 시세와 차이가 커 참고 시 유의가 필요합니다.*

* 2026년 7월 1일 거래: 인천 부평구 부평동 10-498 소재 '해피팰리스' (2015년식, 49.26㎡) 28,400만원 (평당 약 190만원)

4.2. 본건 시세 비교

본건은 건물 면적 36.23㎡ (약 10.96평)입니다.

주변 시세 중 신뢰도 높은 거래 사례(평당 약 143만원 ~ 190만원)를 기준으로 환산 시, 본건의 적정 시세는 약 1억 5,700만원에서 2억 800만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 1억 5백만원은 현재 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 "부평2동행정복지센터"가 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "무지개유치원"의 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받는 지역입니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가구역

본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택용도로 취득 시 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자 또는 외국인 임대 시 확인이 필요합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 처리 조건에 영향을 미칠 수 있는 사안으로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

전체 임대 관계는 파악되지 않았으나, 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 인수할 수 있습니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 현저히 낮은 수준으로 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 입찰 전 반드시 추가적인 조사를 통해 명확히 파악해야 할 중요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 인수되는 권리 없음.

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성으로 인한 가격 상승 잠재력.

* 주거 지역으로서 기본적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 약 10.96평이며, 최근 거래된 유사 면적 다세대주택의 평당 가격은 약 143만원에서 190만원 수준입니다.

감정가 1억 5백만원 대비 높은 시세 수준을 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 산정 (평당 140만원): 10.96평 * 140만원 = 약 1억 5,344만원

* 적정 산정 (평당 160만원): 10.96평 * 160만원 = 약 1억 7,536만원

* 상승 가능성 고려 (평당 180만원): 10.96평 * 180만원 = 약 1억 9,728만원

상기 분석 및 감정가의 낮은 수준, 그리고 낙찰 후 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항에 대한 면밀한 확인 후 최종 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.