나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1474 [1] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 26층2606호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""국제업무지구역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 인천지하철1호선 ""국제업무지구역"" 및 노선버스 정류장
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트평지붕 33층 건물 내
제26층 제2606호로서(사용승인일:2011.10.12),
외벽 : 복합판넬 및 강화유리마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설,
근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선 내외, 남동측 및 남서측, 북서측으로 왕복 4차선 내외의 도로에 각각
접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭 70m
이상)(주간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합
), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외
국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

기호2) : 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭 70m
이상)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합
), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외
국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

토지 1(송도동 30-3) 별도등기 있음(도시철도의 소유 목적임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1474 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 26층2606호

신주소: 인천광역시 연수구 인천타워대로 323 (송도동)

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 631,000,000원

토지 면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물 면적: 129.97㎡ (약 39.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

토지 1(송도동 30-3) 별도등기 있음 (도시철도의 소유 목적임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 "국제업무지구역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

북동측으로는 왕복 6차선 내외, 남동측, 남서측, 북서측으로는 왕복 4차선 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다. 또한 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소 기준 권리는 2022년 11월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 680,400,000원)입니다.

인천지방법원의 임의경매 개시결정은 2025년 8월 14일 농협은행주식회사 명의로 접수되었습니다 (채권액 590,676,566원).

그 외 소유권이전등기, 신탁등기말소, 김포세무서장 및 연수세무서장의 지분압류 등이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 680,400,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 1(송도동 30-3)에 대한 을구 1번 지상권설정등기(2011년 10월 25일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 도시철도 소유 목적의 별도 등기와 관련이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 류 (주식회사 쉴드글로벌122)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,700,000원

전입/사업일자: 2025년 3월 26일

확정일자: 2025년 3월 26일

배당신고일자: 2025년 9월 3일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업 지구 특성

본 물건은 인천 송도 국제업무지구의 핵심 지역에 위치하며, 주변에 고층의 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

4.2. 잠재적 수요

국제업무지구라는 특성상 다양한 국내외 기업체 및 비즈니스 활동으로 인한 풍부한 배후 수요가 예상됩니다.

4.3. 입지적 장점

인천지하철 1호선 국제업무지구역 초역세권에 위치하여 가시성 및 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 임대 수익률 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천지하철 1호선 국제업무지구역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 및 주변 상업시설, 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 업무시설, 판매시설 등이 복합적으로 형성된 도시 환경으로, 쾌적하고 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지상권 인수

매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권설정등기(을구 1번)는 매수인이 인수해야 합니다. 이는 장기적인 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 도시철도 소유 목적의 별도 등기와 관련하여 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

지정기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내에 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규를 숙지해야 합니다. (업무시설 용도이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제업무지구의 중심부에 위치한 업무시설로, 초역세권의 뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 주변 인프라를 자랑합니다. 특히 인천지하철 1호선 국제업무지구역과의 접근성은 높은 임대 수익률과 미래 가치를 기대하게 합니다.

다만, 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 등기가 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 권리의 정확한 내용과 토지 이용에 미치는 영향에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권의 높은 희소가치: 인천지하철 1호선 국제업무지구역 인근으로, 안정적인 임대 수익과 시세 상승 가능성을 갖추고 있습니다.

* 미래 성장 잠재력: 송도 국제업무지구의 지속적인 개발 및 활성화로 인한 투자 가치 상승 기대.

* 뛰어난 접근성과 편의성: 국제업무지구 내 최적의 위치로, 업무 및 비즈니스 활동에 최적화된 환경 제공.

* 현대적인 건물 시설: 2011년 사용 승인된 건물로, 현대적인 설비를 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 631,000,000원입니다.

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기의 가치를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85~95% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 536,350,000원 ~ 599,450,000원

(상기 추정가는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 주변 시세 조사를 통한 정밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.