나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511769 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 622-54 에이스타워 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천지방조달청' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 403호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 가장형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 622-54,622-57 :준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 153,000,000원)이 등재되어 있으니 참고하
시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511769 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 622-54 에이스타워 4층403호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 403호

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 23.81㎡ (약 7.20평)

* 토지지분: 23.81㎡ (약 7.20평)

* 건물면적: 55.27㎡ (약 16.72평)

* 건물지분: 55.27㎡ (약 16.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천지방조달청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511769 강제경매 개시결정 (2025.08.22. 접수, 갑3) 입니다.

* 선순위 권리:

* 주택임차권 (을3, 강명표, 153,000,000원)이 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인 TRANTHI NHI: 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-02-19, 대항력: 있음. 이 임차인의 보증금 1,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 1,000,000원.

* 기타 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등기 등이 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 준주거지역에 위치하며, 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 인천지방법원 및 인천지방조달청 등 공공기관이 위치하고 있어 기본적인 수요층이 존재합니다.

* 상권 내 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하고 있으며, 지역 내 상업 및 업무 기능을 담당하고 있습니다.

* 인천항 및 연안여객터미널이 인근에 위치해 있어 해당 지역의 특성을 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택 지역과 인접해 있어 주거 편의성이 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천항 및 일부 산업 시설이 인근에 위치해 있어, 바람의 방향이나 특정 위치에 따라 소음이나 냄새 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: TRANTHI NHI 임차인의 보증금 1,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 153,000,000원 보증금의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정이나, 최종 말소 여부 및 관련 행정 절차를 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 외에는 해당 사항이 없으나, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요합니다.

* 건물 내부 미확인: 폐문으로 인해 내부 위생, 급배수 등 설비 상태를 확인하지 못했습니다. 현장 방문을 통해 반드시 내부 상태를 점검해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 TRANTHI NHI 외 다른 임대 관계는 파악되지 않았으나, 현장 확인 및 등기부 등 권리 관계를 통해 정확한 임대 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 133,000,000원입니다. 준주거지역에 속해 있으며 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인 TRANTHI NHI의 보증금 1,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 중요한 권리 사항입니다. 153,000,000원의 HUG 관련 보증금은 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다. 인근에 인천항 등이 위치하여 일부 환경적 요인을 고려할 수 있으나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 권리 관계가 명확한 편이며, 소액의 보증금 인수 후 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인 외 인수할 권리 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 소액 인수 보증금: 100만원의 보증금 인수는 전체 투자금 대비 부담이 적은 수준입니다.

* 지역 성장 가능성: 준주거지역 내 위치하며, 지속적인 지역 개발 및 도시 재생 사업에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 책정되어 있어, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 133,000,000원이며, 유사 오피스텔의 최근 거래가는 약 130,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 1,000,000원입니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건은 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 1,000,000원을 제외한 실질적인 취득가를 고려하여, 낙찰가 + 1,000,000원이 최종 매수 비용이 됩니다.

따라서, 126,000,000원 ~ 136,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

특히, HUG 관련 보증금의 소멸 여부 등 최종 확인 사항을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.