나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511749 [1] 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 주소: 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 3층 308호

건물 용도: 오피스텔

건물 연식: 2014년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 지분: 13.98㎡ (약 4.23평)

건물 면적 (제공된 정보): 63.46㎡ (약 19.20평)

전용 면적 (JSON 참조): 57.19㎡ (약 17.33평)

건물 구조: 철근콘크리트 구조

층수: 지상 10층 중 3층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 203,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

인천지하철 1호선 간석오거리역 및 인천지하철 2호선 석천사거리역을 이용할 수 있는 위치에 있으며, 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 시설

단지 인근에 홈플러스, CGV 등 생활편의시설이 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 주변에 다수의 금융기관, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 행정 및 의료 서비스 이용이 용이합니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 남동구청이 설정한 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을1, 김청일, 200,000,000원)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사)

* 소유권이전 (갑5, 조재근)

* 소유권이전 3번신탁등기말소 (갑4, 이서윤)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 순위 주택임차권 등기가 존재하나, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-11

확정일자: 2021-12-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 기재되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 김혜리

보증금: 0원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-01-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 현재 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 남동구 간석동은 행정, 금융, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 간석오거리역 일대는 상업시설 밀집 지역으로 유동인구가 많으며, 오피스텔의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분포

인근에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 오피스텔의 주된 임차 대상인 1~2인 가구 및 직장인을 위한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 주변으로 대형 마트, 재래시장, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/의료 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하며, 대학 시설 접근성도 양호합니다. 종합병원급 의료 시설 이용도 편리한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 인수되는 권리가 없는 점, 등기부상 임차권이 말소 처리된 점으로 미루어 보아 경매 진행 과정에서 해당 조건이 해소되었을 가능성이 높습니다. 다만, 입찰 전 법원 문서 및 관련 기관을 통해 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

* 공실 리스크: 오피스텔은 경기 변동 및 공급량에 따라 공실 발생 가능성이 있으므로, 주변 시세 및 임대 수요를 지속적으로 파악해야 합니다.

* 건물 노후도: 2014년식 건물로, 향후 일부 시설의 유지보수 및 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 큰 문제 없이 명도가 진행될 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 최종적으로 해소된 것으로 보이나, 입찰 전 마지막 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 역세권 및 풍부한 편의시설 이용 가능.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능.

* 시세 대비 합리적인 접근 가능성: 최근 실거래가를 기준으로 보았을 때, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 2026년 4월 134,000,000원입니다.

감정가는 203,000,000원으로, 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 있습니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려하나, 본 건은 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮으므로 실거래가 수준에서 접근하는 것을 우선합니다.

다만, 최근 실거래가의 정확한 조건(층, 향, 내부 상태 등)을 알 수 없고, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항이 완전히 해소되었는지에 대한 최종 확인이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 제안합니다.

이 범위 내에서 현장 조사 및 추가적인 법원 자료 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.