나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511618 [1] 인천광역시 서구 가좌동 81-7 현대아파트 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""서부여성회관역(인천2호선)"" 동남측 원거리에
(직선거리 약1㎞) 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려시 제반
교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물(현대아파트 1동) 내 9층 901호로서,
(사용승인일: 1985.06.20)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

기준시점 현재 '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 남측 및 서측으로 소로의 지선도로(원적로124번길 및
건지로399번길)와 각각 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

가좌동 81-7, 81-8 :
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역
(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25))

가좌동 81-19 :
제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(폭 8M 미만))(접합), 가축사육제한구
역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리및이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025
.8.26.~2026.8.25))

가좌동 81-22 :
보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(폭 8M 미만))(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(서구
녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에
관한허가구역(토지거래허가구역(외국인등의주택용도취득에 한함)(2025.8.26~2026.8.25))

가좌동 81-24, 81-75 :
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(폭 8M 미만))(접합), 가축사육제한구
역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리및이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025
.8.26.~2026.8.25))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511618 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 81-7 현대아파트 1동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 53.34㎡ (약 16.13평)

토지 지분: 53.34㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

분양면적: 약 102.80㎡ (약 31.09평)

건물 지분: 84.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

사용승인일: 1985년 6월 20일

건축년도: 1985년

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 인천2호선 서부여성회관역으로부터 동남측 원거리(직선거리 약 1km)에 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 차량으로 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남측 및 서측으로 소로(원적로124번길 및 건지로399번길)와 연계됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 4월 12일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당(110,000,000원)입니다. 이후 씨앤에이치캐피탈주식회사의 근저당(200,000,000원)이 접수되었으나, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 8월 18일에 접수된 한국자산관리공사의 채권(94,688,925원)에 의한 것입니다. 등기부채권 총액은 310,000,000원입니다. 소유권은 신순원 씨에서 송경옥 씨로 협의분할에 의한 상속으로 이전되었습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 가좌동 일대는 다수의 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 이와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 인천2호선 서부여성회관역까지 도보로 약 15~18분 정도 소요되며, 주변 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다. 차량으로는 경인고속도로 및 수도권 제1/2외곽순환도로 접근이 용이합니다. 인근에 현대유비스병원과 같은 종합병원이 위치해 있어 의료 접근성이 양호합니다. 또한, 가좌동 현대아파트 주변에는 가좌공단 및 목재단지, 나은병원 등이 있으며, 초등학교(인천가정초등학교) 및 중학교(가좌중학교) 등 교육 시설도 도보 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 또한, 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 물건의 일부 토지는 보전녹지지역에 해당합니다. 1985년 준공된 건물로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동 현대아파트는 도심 내 주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대중교통 및 도로망 접근성이 보통 수준인 물건입니다. 1985년에 건축된 아파트로 연식이 다소 있으나, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 문제가 복잡하지 않다는 장점이 있습니다. 토지거래허가구역 등 일부 제한사항은 구매자 유형에 따라 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

전용면적 84㎡(구 34평형)은 '국민평형'으로 불리며 실수요자에게 인기가 높은 면적입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 향후 재건축 등 개발 시 유리할 수 있습니다. 주거지 내에 위치하여 안정적인 임대수익 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 주변 부동산 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본 경매 물건의 구체적인 권리 관계 및 명도 난이도 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.