나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511737 [1] 인천광역시 부평구 부평동 241-3 모던캐슬 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평슬래브지붕 10층 건물
(사용승인일자 : 2014.05.07.) 제2층 제206호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511737 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 241-3 모던캐슬 2층 206호

건물명: 모던캐슬

용도: 오피스텔

건축년도: 2014년 (사용승인일자 : 2014.05.07)

건물 층수: 총 10층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 218,000,000원

토지면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.58㎡ (약 20.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '인천부흥초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 인천1호선 부평시장역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑6)입니다. 이보다 선순위의 권리는 현재 등기부 요약상 확인되지 않으며, 강제경매 개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(장영수) 임차인

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 3월 18일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

비고: 물건명세서에 따르면 을구 1번 주택임차권등기(금액 210,000,000원, 장영수)는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 조건으로 변경되었습니다.

* 지동원 임차인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 13일

대항력: 있음

비고: 보증금 0원으로 대항력이 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.3. 매각 후 인수되는 권리

물건명세서에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 주택임차권(을1)은 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 0원으로 대항력이 있는 임차인 지동원 에 대한 권리 관계는 별도 확인 및 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의시설

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상업지역에 위치하고 있습니다. 인근에 부평시장, 부평문화의거리 등 풍부한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있습니다. 다수의 식당, 카페, 은행, 병원, 의원 등이 근거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 통상적인 도심 상업/주거 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본 물건은 2층 206호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인(지동원 )의 존재는 명확한 계약 관계나 특수한 상황이 있을 수 있으므로, 추가적인 법률적 검토가 필요합니다. 주택도시보증공사 관련 임차권은 인수되지 않는 조건으로 보이나, 관련 서류의 효력 및 해석에 대한 확인이 중요합니다.

6.2. 토지이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

인천 부평역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 부평동은 상업 및 교통의 중심지로, 유동인구가 많아 임대수익 및 시세차익 기대가 가능합니다.

7.2. 건물 상태 및 연식

2014년 사용승인된 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

7.3. 권리관계 명확성 (인수 보증금 없음)

제공된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어, 명도 관련 금전적 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평동의 우수한 입지와 비교적 최신 연식의 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 상업 시설 이용이 매우 편리하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(인수되는 보증금)가 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다. 다만, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 이후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 감정가와의 격차를 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가 218,000,000원과 최근 매매 정보(2025년 11월, 15,000만원)를 비교할 때, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 실거래가 150,000,000원은 해당 오피스텔의 현재 시장 가치를 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 실거래가(150,000,000원)를 하한선으로, 감정가(218,000,000원)를 상한선으로 설정하여, 본 물건의 입지, 건물 상태, 그리고 임차인 이슈 등을 감안할 때, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리관계 확인 및 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.