나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511705 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층721호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동소재 ""논곡중학교"" 서측으로 약400미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공장 및 근린생활시설,공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내의 7층 721호로서,
외벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 오피스텔 및 지식산업센터, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약40미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,지구단위계획구역(2024-03-04), 가축사육제한구역(2013-03-08),
재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래
계약에관한 허가구역(2025-08-21).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경511705 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 7층 721호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주 용도는 공장, 현황 이용상태는 오피스텔)

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

총 면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하는 논곡중학교 서측 약 400미터 지점에 위치합니다.

주위 일대는 유사한 유형의 업무시설, 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상, 을구 1번 순위의 주택임차권(정한별, 116,000,000원)이 등기되어 있습니다.

이 주택임차권은 말소기준권리인 갑구 5번의 강제경매보다 선순위이나, 채권자(주택도시보증공사)가 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑구 4번 순위에는 소유권이전3번신탁등기말소(조석훈)가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 갑구 5번의 주택도시보증공사 강제경매 개시결정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 25일

확정일자: 2022년 7월 12일

배당신고일자: 2024년 4월 11일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련, 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서 제출.

본 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이면서 임차인으로서 보증금을 회수하고 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511705)으로, 등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리(을구 1번 주택임차권)는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 유치권, 유증, 등기된 주택임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건은 지식산업센터가 밀집된 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 동류형의 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

이러한 입지 특성상, 주요 배후 수요는 해당 산업단지 및 인근 지역의 근로자들로 예상됩니다.

4.2. 건물 자체 용도 및 이용 현황

건축물 표제부상 주 용도는 공장으로 되어 있으나, 이용상태는 오피스텔로 사용 중입니다.

이는 업무용 공간과 주거용 공간의 복합적인 활용 가능성을 나타냅니다.

건물은 2020년 5월 4일에 사용 승인되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 논곡중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

다만, 임차인 분석 결과 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG가 채권자로서 말소 동의 확약서를 제출한 점을 고려할 때, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 복잡한 계약 관계나 기타 이슈가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건은 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 할 수 있습니다. (허가 유효 기간: 2025년 8월 21일까지)

6.3. 주변 시설

본건이 위치한 남동국가산업단지 일대는 공업 지역으로, 산업 시설이 다수 분포하고 있습니다.

인근 지역에 대한 추가적인 환경 및 유해 시설 조사 결과, 특별히 본건의 가치에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오 시설이나 환경 오염 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구에 위치한 JK루체스타 지식산업센터 내 오피스텔(이용상태)로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의성을 갖춘 물건입니다. 권리상 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 접근성이 양호합니다. 다만, HUG 관련 특이사항과 토지이용계획상 제한사항을 충분히 검토해야 합니다. 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 최종 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가와 예상 입찰가를 고려할 때, 소액으로 투자가 가능한 물건입니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계 상의 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

임차인 보증금 116,000,000원이 존재하나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의가 확약서로 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하되, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하여, 본건의 경우 보수적으로 감정가의 85% 수준인 약 91,800,000원 을 잠재적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 조사 및 면밀한 시세 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.