나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511729 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-5 골드클래스 101동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(독정역-인천2호선)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일: 2011.03.30)

외벽: 드라이비트 및 연와조치장쌓기 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단
위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구
역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-5 골드클래스 101동 5층502호

사건번호: 인천지방법원 2025타경511729 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 200,000,000원

건축년도: 2011년 3월 30일

건물명: 골드클래스

동/호수: 101동 5층 502호

건물면적 (전용면적): 67.05㎡ (약 20.3평)

토지면적 (대지권면적): 40.31㎡ (약 12.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, '백석초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 인천2호선 독정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2025-08-21)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김은숙)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-10-14

- 확정일자: 2019-09-18

- 배당신고일자: 2023-11-10

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금 1억 6천만원이 설정되어 있습니다. 다만, 을구 8번 순위의 주택임차권 등기(김은숙)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 기타 권리사항

갑구에는 이서현, 이범섭 소유권이전 등기가 있으며, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5, 말소기준권리) 및 국민건강보험공단의 압류(갑6)가 존재합니다. 이들 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력은 없으며, 을구 8번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 주변에 근린생활시설 및 학교가 위치하고 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

백석초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통시설

인천2호선 독정역을 도보 또는 차량 이용으로 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 내국인 경매 낙찰자의 경우 일반적인 취득에 큰 제약은 없으나, 향후 재매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

감정평가서 요약 및 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 특정 조건 변경이 있었음을 시사합니다. 권리분석상 임차인의 권리는 소멸될 예정이나, 낙찰 후 HUG 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 여러 부동산이 하나의 채무에 대해 담보로 제공되었음을 의미하며, 일반적인 경매 절차에서는 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동 소재 골드클래스 다세대주택은 백석초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다. 인천2호선 독정역 접근성도 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거 선호도 높은 지역

안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인근에 있어 실수요자에게 매력적입니다.

8.2. 경매 물건 대비 높은 시세

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 이는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있는 포인트입니다.

8.3. 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행 시 복잡성이 낮을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(연식, 면적, 층수)의 다세대주택은 3.3㎡당 약 410만 원에서 440만 원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 전용면적 67.05㎡(약 20.3평)를 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 2억 7천만 원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 2억 원으로, 현재 파악된 주변 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 관련 사항)을 고려하더라도, 시세 차익을 극대화하기 위한 전략적 입찰이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원

다만, 이는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.