나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511686 [1] 인천광역시 부평구 부평동 417-17 해피애버 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평구청역"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제403호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경511686 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 417-17 해피애버 4층403호

건축물명: 해피애버

용도: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 본건의 일반사항에는 '다세대주택'으로 기재되어 있습니다.

감정가: 201,000,000원

토지면적: 12.59㎡ (약 3.81평)

건물면적: 74.79㎡ (약 22.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제403호 (2014년 준공)

주요 특징: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(부평구청역)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주상지대로 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기는 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.)

* 등기부 현황: 말소기준권리는 2020년 7월 31일자 근저당권(권오준, 90,000,000원)이며, 강제경매 개시 결정된 권리(주택도시보증공사, 200,000,000원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 모든 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 전입일자: 2025-02-04

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(황지은)

* 전입일자: 2020-04-17

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 확정일자: 2020-04-08

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 비고: HUG의 임차권 등기이며, HUG가 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련: HUG가 보증금 일부만 회수하더라도 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기 말소를 확약하는 조건으로 경매가 진행되는 것으로 보입니다. 이는 낙찰자가 HUG의 보증금 잔액 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 입지: 부평구청역 역세권에 위치한 상업 및 주거 혼합 지역(주상지대)입니다.

* 교통 접근성: 지하철 및 버스 노선이 발달하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주상지대 특성상 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장, 하수처리장 등 혐오시설의 경우 현대식 시설로 개선되거나 인센티브 제공을 통해 주민 수용성이 높아지는 사례도 있습니다. (관련 검색 결과 참조)

5. 생활정보

* 교통: 부평구청역이 도보 거리 내에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 주상지대로 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 감정평가서에 따르면, 내부 확인이 불가하여 지자체 발급 도면을 참고하였으며, 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준을 전제로 감정평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태가 감정가와 다를 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 형태의 불일치 가능성: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 '다세대주택'으로 표기된 점은 실제 이용 형태나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (2026.8.25까지 허가구역)

7. 종합 의견

본건은 부평구청역 역세권에 위치한 업무시설(또는 다세대주택)로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다. 감정가는 2억 1백만원이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 경매로 진행됩니다. HUG가 임차권을 인수하되, 낙찰자에게 잔액을 청구하지 않는 조건 변경이 있어 권리 인수 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 내부 확인이 불가하여 실제 상태 파악에 제약이 있으며, 공부상 용도(업무시설)와 기재된 용도(다세대주택) 간의 혼동 가능성은 주의해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성도 있으나, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평구청역 인근의 우수한 교통망을 통한 미래 가치 상승 기대.

* HUG 관련 권리 관계 명확화: HUG의 인수조건 변경으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가와 주변 실거래가 비교 시, 내부 상태 및 용도 불확실성 해소 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액이 200,000,000원이므로, 최소 감정가 수준 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 유사 면적의 주거용 부동산 시세는 본 건 감정가를 상회할 수 있습니다. 그러나 공부상 용도(업무시설) 및 내부 미확인 상태라는 리스크를 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 220,000,000원 사이로 책정할 수 있으며, 권리관계 명확성 및 입지 조건을 고려하여 210,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 내부 상태 확인, 최신 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.