나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511700 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 404-2 리치하임 12층1205호 아파트 경매

인천광역시 미추홀구 인중로16번길 5-33 리치하임, 12층1205호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경511700(인천지방법원 경매20계). 감정가 163,000,000원, 최저가 163,000,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 511700 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 404-2 리치하임 12층1205호
도로명주소	인천광역시 미추홀구 인중로16번길 5-33 리치하임, 12층1205호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.23
관할법원	인천지방법원 경매20계 (032)860-1620(구내:1620))
이용제한	과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 방화지구, 상대보호구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 일반상업지역

인천광역시 미추홀구 숭의동 404-2 리치하임 12층1205호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.63㎡ (2.91평)
건물면적	49.90㎡ (15.09평)

금액

감정가	163,000,000원
최저가	163,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	16,300,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.23	163,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 북서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 오피스텔, 소규모아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.
교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 인근에 지하철역(수인분당선 '숭의역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제12층 제1205호로서,
(사용승인일 : 2017.02.15.)
외 벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.
이용상태: 대상물건은 기준시점 현재 '아파트'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비 등이 되어있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, '공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태등: 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511700 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 404-2 리치하임 12층1205호

건물명: 리치하임

주요 용도: 공동주택 (아파트)

총 층수: 14층

해당 층수: 12층

사용승인일: 2017년 02월 15일

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

건물 면적 (전용 면적): 49.90㎡ (약 15.10평)

건물 면적 (분양 면적): 제공된 정보에서는 정확한 분양 면적은 확인되지 않으나, 전용 면적과 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 163,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수인분당선 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

경매 신청 채권자: 주OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 162,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 11일

확정일자: 2022년 01월 18일

배당신고일자: 2024년 02월 26일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 등기부상 권리분석 결과에 따라 명확히 소멸되는 권리입니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 강경찬 (소유권보존, 2017-04-04)

* 갑2: 이정식 (소유권이전 - 매매, 2017-10-16)

* 을1: 김기연 (주택임차권, 162,000,000원, 2022-01-18 확정, 2022-02-11 전입, 말소)

* 갑3: 토스뱅크 (가압류, 42,039,860원, 2023-09-26, 말소기준권리)

* 갑4: 주식회사케이비국민카드 (가압류, 32,562,541원, 2023-11-08, 말소)

* 갑5: 주택도시보증공사 (강제경매, 162,000,000원, 2025-08-20, 말소)

3.4. 말소기준권리

갑3 (토스뱅크 가압류, 2023-09-26)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

숭의로터리 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔이 밀집해 있습니다. 숭의역과 가까워 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상되며, 지역 상권은 활발하게 형성되어 있습니다. (검색 결과, 주변에 편의점, 식당, 카페, 은행 등 다수의 상업 시설이 위치하고 있습니다.)

4.2. 개발 호재

인천 내항 재개발 및 '제물포 르네상스 복합개발사업'이 추진 중이며, 이는 숭의역 일대의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 주거 및 상업 지역의 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

수인분당선 숭의역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 인천 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다. 주변 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대형마트, 병원 등도 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 교육시설

인천중앙여자상업고등학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 권리분석 결과 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 폐문 부재

현재 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 물건의 정확한 상태 파악에 제한이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

해당 물건은 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교), 과밀억제권역에 포함되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 이는 외국인에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

6.4. 전세사기 관련 지역 특이사항

인근 지역에서 전세사기 피해 사례가 보도된 바 있어, 해당 지역 및 유사한 건물 유형의 물건 거래 시 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 리치하임 아파트 경매 물건으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 숭의역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 권리분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 폐문 부재로 인한 내부 확인의 한계, 그리고 지역 내 전세사기 관련 보도 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 향후 '제물포 르네상스 복합개발사업' 등 지역 개발 호재에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 권리관계가 매우 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 현재 감정가 163,000,000원을 기준으로 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 실거래가를 감안할 때, 유사 물건의 거래가는 1억 4천만 원에서 1억 5천만 원 선에 형성되어 있습니다. 그러나 이는 참고 자료이며, 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보