나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511642 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까치 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제7층 제706호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위싱설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 등고평탄한 토지로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 20미터 내외, 남서측으로 로폭 5미터 내외, 남동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511642 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 7층706호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 220,000,000 원

토지면적: 10.30㎡ (3.11 평)

건물면적: 76.57㎡ (23.16 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 7층에 위치합니다.

토지는 사다리형의 등고평탄한 토지로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

도로는 북서측 20미터, 남서측 5미터, 남동측 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-08-21 접수, 250,000,000 원)

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석:

* 임차인: 김 (김창성)

- 전입(사업)일자: 2025-03-10

- 대항력: 있음 (말소기준권리 접수일 2025-08-21 이전인 2025-03-10 전입)

- 보증금: 0 원

- 차임: 0 원

- 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 인수 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액 미상 시에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유성아)

- 전입(사업)일자: 2022-05-20

- 확정일자: 2022-05-03

- 보증금: 250,000,000 원

- 대항력: 없음 (말소기준권리보다 선순위이나, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 '말소' 또는 '말소동의' 표기로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

- 비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보가 있으나, 등기부상 말소 예정 권리로 분석됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 3번 주택임차권등기(유성아)이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서, 실질적으로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. (단, 김 임차인의 0원 보증금에 대한 불확실성은 존재합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (김 임차인의 0원 보증금은 예외 사항으로 고려 필요)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 복합 상권입니다.

인천 미추홀구청 인근에 위치하여 행정 및 업무 기능을 지원하는 상권과 주거 배후 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

* 미추홀구청이 인근에 위치하며, 주변의 다양한 근린생활시설 및 상업시설을 이용하기에 편리합니다.

주거 환경:

* 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하여 도심형 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 불확실성:

* 김 (김창성) 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 금액 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

- HUG 인수조건 변경 관련 정보가 이 부분과 연관될 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

등기부상 정보와 실제 현황 차이:

* 전유부 등기사항전부증명서상 호실 정보(1706호)와 본건 명세상의 호실 정보(706호) 간의 표기 오류 가능성이 있습니다. 실제 현장을 방문하여 정확한 호실 확인이 필요합니다.

주변 환경:

* 현재까지 조사된 바로는 주변에 심각한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 시점과 낙찰 후에도 주변 환경의 변화 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주요 행정기관 및 상업시설 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

오피스텔로서 업무 및 주거 겸용이 가능하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

HUG 관련 조건 변경 정보 또한 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미추홀구청 및 상업시설 인근으로 생활 편의성 및 직주근접성이 뛰어납니다.

* 혼합 용도: 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다변화가 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 권리관계의 복잡성으로 인한 경매 참여자 감소 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 76.57㎡ (약 23.16평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(76.57㎡)의 거래는 2024년 1월 235,000,000원에 있었습니다.

최근 2년간의 거래(2026년)에서는 73.56㎡ 면적이 172,000,000원 ~ 181,980,000원에 거래되었으며, 이는 다소 하락세 또는 특정 거래 조건이 작용한 것으로 보입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 0원이라는 특이사항으로 인해, 실제 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다 (단, 추가 확인 필요).

종합적인 시세 및 감정가를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 안정적인 접근이 권장됩니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 복잡한 권리 관계를 감안하여, 보수적으로 85% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이를 권장드립니다.

최종 입찰가는 임장 활동 및 추가 정보 확인 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.