나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511647 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 ""부평시장역""
이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 03월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내
제13층 제1301호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,?방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26
)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511647 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 13층1301호

건물명: 엘루이

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 03월 11일

총 층수: 14층

해당 층: 13층

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

감정가: 223,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 "부평시장역"이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

인접도로: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑5, 주택도시보증공사 강제경매 (2025-08-21 접수, 255,000,000원)

등기부 현황:

* 을1: 주택임차권 (김현아, 243,000,000원) - HUG 말소동의 확약서 제출로 말소 예정.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전 (매매)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 갑6: 압류 (부평세무서장) - 말소

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 매수인에게 인수되는 금전적 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-20

* 확정일자: 2020-04-22

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 을1 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 말소 처리 예정.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 본건은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 부평시장역 인근으로 유동인구가 많은 상업지역입니다. 주변에 다양한 상업 시설과 편의시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 임대 수익: 현재 임대 미상이나, 오피스텔 용도로 활용 가능하며, 부평구의 오피스텔 임대 시세 등을 고려할 때 공실 없이 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 최근 거래 정보에 따르면, 2024년 12월 13일, 45.51㎡ 면적이 152,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

* 교육: 부평동초등학교 인근 (상대보호구역에 해당)

* 교통: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 상업: 백화점, 대형마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 다수 밀집.

혐오시설 유무: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 명확한 확인이 필요합니다.

전기 공급 중단 및 단수: 현황조사서상 출입문에 전기 공급 중단 및 단수 안내문이 부착되어 있어, 입주 후 복구에 대한 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25) - 외국인 등 주택용도 취득 시.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 13층에 위치하여 조망권도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 HUG 관련 채권이 말소기준권리가 되어 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 단전·단수 안내문 부착 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 이용 편리.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득.

* 권리관계 명확화: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 주변 개발 호재: 부평구 지역의 지속적인 개발로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

최근 매매 사례 (2024.12.13): 152,000,000원 (45.51㎡)

본 물건의 건물면적(59.83㎡) 기준으로 산정 시, 감정가는 약 3,727,000원/㎡이며, 최근 거래된 유사 면적(45.51㎡)의 가격을 적용하면 약 3,339,900원/㎡입니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으며, 단전·단수 상태로 인한 초기 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원.

주의: 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별적인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.