나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511695 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 402호로서,

외벽: 석재 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8m, 동측 및 서측으로 약 6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511695 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 297,000,000원

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.5287㎡ (약 3.79평)

건물면적: 81.60㎡ (약 24.68평)

건물지분: 81.6034㎡ (약 24.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

건축물 용도: 업무시설 (해당 호실 오피스텔 이용중)

건물 층수: 14층 중 4층

건축물 주용도: 업무시설 [cite: provided JSON]

건축물 승인일: 2018년 01월 02일 [cite: provided JSON]

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite: provided info]

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. [cite: provided info]

도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 8m, 동측 및 서측으로 약 6m 내외의 도로가 소재합니다. [cite: provided info]

주변 개발: 숭의운동장 일대가 주거, 상업, 업무, 체육, 여가 기능이 복합된 지역으로 개발될 계획이 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다. [cite: provided info, 11, 15]

혐오시설: 본 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 20일 접수된 김포세무서장의 압류 (갑11)입니다.

인수되는 권리: 없음. 을구 3번 주택임차권은 말소 예정이나, 물건명세서에 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점을 유의해야 합니다.

말소 예정 권리:

* 갑9: 소유권이전8번신탁등기말소 (주식회사밀레)

* 갑10: 소유권이전 (조해민, 2022-06-03)

* 을3: 주택임차권 (이주영, 보증금 320,000,000원)

* 갑11: 압류 (김포세무서장, 2023-09-20) - 말소기준권리

* 갑12: 압류 (미추홀구, 2023-11-13)

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-20, 320,000,000원)

* 갑14: 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-29)

* 갑15: 압류 (김포시, 2025-11-12)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이주영)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

임차인 관련 주의사항: 임차인 이주영은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 다만, 보증금 320,000,000원에 대한 배당 절차 및 HUG와의 계약 관계에 따른 인수 조건 변경 사항을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 미추홀구청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 양호하며, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. [cite: provided info]

오피스텔로서 업무시설 및 상업시설의 이용이 편리한 지역입니다.

대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. [cite: provided info]

최근 2026년 2월~5월 숭의동 내 다른 오피스텔들의 실거래가는 전용면적 약 20~25평 기준으로 14,000만원에서 23,100만원 범위에서 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 402호입니다. [cite: provided info]

내부 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: provided info]

면적: 건물 전용면적은 81.60㎡ (약 24.68평)입니다.

주변 교육시설: 인천숭의초등학교(0.4km), 인화여자중학교(0.5km) 등 도보 거리에 학교가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자이자 임차인과 관련된 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 특이사항으로 기재되어 있어, HUG와의 계약 내용을 포함한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

토지거래 허가구역: 현재(2026년 7월 12일) 외국인 토지거래 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내에 해당하므로, 외국인 취득 시에는 관련 허가를 받아야 합니다.

건물 하자 가능성: 2021년 기사에서 숭의동 소재 신축 오피스텔에서 구조결함 의심 하자 발생 사례가 보도된 바 있습니다. 본건 건물의 실제 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

임차인 보증금: 임차인은 대항력이 없으나, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수하게 될 가능성이 있습니다. HUG의 채권액과 임차 보증금이 동일한 점을 고려하면 HUG와의 계약 내용이 핵심입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 미추홀구청 인근이라는 입지적 장점을 가집니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 복합적인 상권에 속합니다.

권리관계는 비교적 명확해 보이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 임차인 정보로 인해 인수 조건에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다. 특히 'HUG 인수조건 변경' 사항은 본건의 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

건물 자체의 하자 가능성에 대한 면밀한 사전 점검이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

미추홀구청 인근의 행정 중심지 접근성.

주변 상업 및 주거 복합 지역으로 잠재적 임대 수요 기대.

말소되는 권리 다수, 비교적 권리관계가 단순한 편 (단, HUG 관련 특이사항 확인 필요).

숭의운동장 일대 개발 계획으로 인한 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 297,000,000원

현재 시세 정보: 본 건 건물(한림가우디)의 27평형 경매 최저가는 2억 2200만원부터, 30평형은 2억 9700만원부터 시작하는 것으로 나타나, 감정가 2억 9700만원은 해당 건물 내에서의 최근 평가액 수준으로 보입니다. 다만, 숭의동 내 타 오피스텔의 최근 실거래가는 전용면적 약 20~25평 기준으로 14,000만원~23,100만원 범위에 있어, 본 건의 감정가는 다소 높은 편으로 판단될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정: 본 건의 경우 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보가 있어, 해당 조건을 정확히 파악하지 않고서는 현실적인 입찰가 산정이 어렵습니다. HUG가 채권자이며 임차인으로도 나타나는 복합적인 상황이므로, HUG의 실제 인수 의사, 보증금 처리 방안, 추가 비용 발생 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 불가능합니다.

HUG 인수조건에 대한 명확한 정보 확인 후, 해당 물건의 현 시세와 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 HUG 인수조건에 따른 추가 부담이 없다면 감정가 수준을 기준으로, 추가 부담이 있다면 그 금액을 제외한 금액으로 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.