나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511518 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천시청"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 관공서
및 상업용.업무용 빌딩, 대단위 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 의료시설, 각종 근린생활
시설 등으로 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 및 입지여건은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선 ""예술회
관역"" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물 내 10층 1003호로서,
(사용승인일자 : 2018.04.25.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : PVC 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하 주차장 및 기계식 주차설비
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 토지이며, 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동
주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 50m 내외의 교통광장과 접하며, 왕복2차선 포장도로를 이용하여 출입
함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 ""1~4"" 공히 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지
구), 광로2류(폭 50m~70m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구
환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인
천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간:
2025.08.26.~2026.08.25.))), 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처:
032-440-1702)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511518 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층 1003호이며, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

건물은 2018년 4월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 22층 건물 중 10층에 위치합니다.

감정평가액은 107,000,000원이며, 토지 면적은 3.48㎡ (약 1.05평), 건물 면적은 22.01㎡ (약 6.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 민OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 인천시청이 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 관공서, 상업용 및 업무용 빌딩, 대규모 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 의료시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경 및 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

토지는 4필지가 일단의 토지로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지 서측으로는 노폭 약 50m의 교통광장과 접하고 있으며, 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건은 민OO의 채권으로 인한 부동산강제경매입니다.

등기부 현황상 말소기준권리(갑3: 강제경매)보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(채권자: 민경찬)이 존재합니다.

해당 임차인은 2022년 2월 22일 전입, 2022년 2월 8일 확정일자를 받았으며, 보증금은 115,000,000원이고 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인은 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수해야 합니다.

인수되는 보증금을 제외한 권리상 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구월동 일대는 인천시의 주요 행정 및 상업 중심지로서, 인천시청 및 관련 관공서가 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 공무원의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거단지가 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이하며, 이는 오피스텔의 임대 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(구월업무지구), 광로2류 등에 속해 있어 지역 개발 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설로는 단지 내 상가 및 주변 상업지역에 다양한 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 상당히 증가시키는 요인이 됩니다.

토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중' 지역으로 향후 토지 이용 관련 계획 변경 가능성이 존재합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

인천지하철 예술회관역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 생활 인프라는 우수합니다.

하지만, 115,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 감정가(107,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

따라서, 본 물건의 투자는 단순히 부동산 가치 상승만을 기대하기보다는, 인수해야 할 보증금을 고려한 총 투자 비용과 실질적인 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 인근으로 교통이 편리하며, 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

핵심 상업지구: 인천시청 및 주요 행정, 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 전용면적 22.01㎡로 1인 가구 및 소형 투자에 적합한 규모입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적(22.01㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 4일에 73,000,000원에 거래되었습니다.

다른 유사 면적의 거래 사례(19.45㎡, 78,000,000원)와 감정가(107,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 순수 부동산 가치 자체는 7,300만원에서 10,000만원 범위 내로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만, 본 건은 115,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 상당합니다.

이에 따라, 실질적인 투자 관점에서 제시할 수 있는 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

인수 보증금을 제외한 순수 입찰가로 85,000,000원을 예상합니다.

(주의: 본 입찰가 산정은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 총 인수 비용(입찰가+인수 보증금)을 반드시 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.