나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1431 [1] 인천광역시 서구 검암동 670-4 뉴첼시빌1차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 남서측 인근의 뉴첼시빌1차
단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2015. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층건
다세대주택 건물 내 2층 203호로서,
외벽:콘크리트 위 타일붙임, 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 서남측 및 동남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-05-20), 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접함),
가축사육제한구역, 과밀억제권역(과밀억제권역),
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)
(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1431 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 670-4 뉴첼시빌1차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 28.97㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.973㎡ (약 8.77평)

건물면적: 36.64㎡ (약 11.08평)

건물지분: 36.64㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근의 뉴첼시빌1차 단지 내 2층 203호에 위치함.

주위환경: 동류형의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황: 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (120,000,000원)

본 건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

말소예정권리:

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 가압류 (인천신용보증재단)

* 압류 (서인천세무서장)

* 임의경매개시결정 (농협은행)

* 압류 (국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 130,667,919원

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 대항력: 없음. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변의 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 위치에 따라 다소 차이는 있으나, 30.72㎡(약 9.29평)의 거래 사례가 93,000,000원에 있었음. 이는 평당 약 1001만원 수준임.

1.4. 생활정보

주변 환경: "서인천고등학교"가 인근에 위치하며, 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

건물 구조: 2015년 8월 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 건물 내 2층 203호임. 외벽은 콘크리트 위 타일 및 돌붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호임.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있음. 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요함.

감정평가액과 실거래가 차이: 본 건의 감정가는 150,000,000원이지만, 유사 면적(30.72㎡)의 최근 실거래가는 93,000,000원으로 확인되어, 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재함. 감정평가 시점과 현재 시장 상황을 면밀히 비교 분석할 필요가 있음.

혐오시설: 제공된 정보 및 자료 분석 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋음.

등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 해당 기간 내 취득 시에는 관련 절차를 이행해야 함.

감정평가액과 현재 시장 가격을 비교 분석할 때, 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 편리한 교통 인프라를 갖춘 지역에 위치함.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행이 수월할 것으로 예상됨.

토지거래허가구역 지정 해제 시점 이후의 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래 사례 중 가장 유사한 면적(30.72㎡)의 거래가는 93,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 건물 면적 36.64㎡ (약 11.08평) 기준 시, 평당 약 1001만원 수준에 해당합니다.

다른 대형 평수 실거래가(72.87㎡ 183,000,000원, 62.67㎡ 179,000,000원)를 고려했을 때, 평당 가격은 830만원~940만원 수준으로 형성되어 있습니다.

상기 감정가와 실거래가, 그리고 본 물건의 투자 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 (금 일억 일천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.