나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1513 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-107 미래아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 '독정이삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상4층 건 내 제2층 제202호로서,
사용승인일은 2006.01.04.임.

외벽 : 드라이비트마감.
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 3M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 454-107 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
용현동 454-173 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1513 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-107 미래아트빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.3991㎡ (약 3.45평)

건물면적: 32.14㎡ (약 9.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물정보:

- 건물명: 미래아트빌

- 준공일자: 2006년 1월 4일

- 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 제2층 제202호

- 외벽: 드라이비트마감

- 창호: 하이샷시창호

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 김오순 (2006-01-09)

- 소유권이전: 오복철 (2006-05-19, 매매)

- 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2006-05-19, 36,000,000원)

- 총 등기부채권액: 160,000,000원

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 '독정이삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.도로상태

북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)로 지정되었던 이력이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)에 해당됩니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2006년 5월 19일 접수된 우리은행의 근저당권이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.주변 시세

인근 용현동의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 32.76㎡의 건물이 2026년 5월 4일 66,900,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 면적(32.14㎡)과 유사하며, 당시 시세가 평당 약 675만원 수준이었음을 나타냅니다. 본 건의 감정가는 58,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 2.주변 편의 시설

인천광역시 미추홀구 용현동 일대는 다세대주택 및 주거 지역이 밀집해 있으며, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.교육 환경

주변에 상대보호구역이 지정된 지역이 있어 교육 환경 관련 시설이 인접해 있을 가능성이 있습니다.

1.5. 2.주거 환경

주거 지역 내에 위치하며, 주변의 주택 및 근린생활시설로 인해 일상생활 영위에 필요한 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대 관계 미상

임차인 정보가 명확하지 않아, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 2.외국인 토지거래 허가구역

본 물건 소재지는 외국인에 한해 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 3.주거환경개선지구 사업 완료

주거환경개선지구 사업이 완료되어 향후 대규모 재개발이나 정비 사업의 직접적인 수혜는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 4.주변 환경

현재 파악된 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 준공(2006년)되었으며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리되어 있어 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 인근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 면적 물건보다 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 부채 및 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(32.76㎡) 다세대주택의 매매가가 66,900,000원이었으며, 본 건의 감정가는 58,000,000원입니다. 본 물건의 면적(32.14㎡)과 최근 시세를 고려할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가를 상회하며 최근 실거래가를 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.