나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1507 [1] 인천광역시 연수구 연수동 577 영남아파트 101동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '인천중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주변은 대규모 아파트단지임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 6층 605호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 미 상 임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, ""아파트"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 7 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 건축물현황도상 605호의 도면에 타 호수의 도면이 등재되어 있었으나(감정평가서 참조), 현재는 현황과 동일하게 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1507 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

감정가: 278,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 577 영남아파트 101동 6층605호

용도: 아파트

건축년도: 1992년 12월 28일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 6층 605호

토지면적: 72.30㎡ (약 21.87평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 영남아파트 (연수영남)

총세대수: 622세대 (16개동)

최고층: 6층

주차대수: 총 719대 (지상 3대, 지하 0대)

관리사무소 연락처: 032-812-4422

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하며, '인천중앙초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호합니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 편리하게 출입할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '아파트' 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.08.13. 접수, 179,025,000원)

본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 등기부상 모든 근저당, 압류, 가압류 및 본 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 등 특수 권리 여부는 현장 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

관계인 부재로 인해 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 생활을 위한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 주변에 상업 시설이나 업무 시설이 밀집해 있지는 않으나, 주거지로서의 안정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 인근 학교: 인천중앙초등학교

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 건물 상태

철근콘크리트조로 건축되었으며, 6층 중 6층에 위치합니다. 도시가스 설비에 의한 개별 난방 시스템을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

관계인 부재로 현재 점유자의 임대차 관계가 미상인 점은 주의해야 할 사항입니다. 명확한 임차인 현황 파악 없이 입찰 시 예상치 못한 명도 비용이 발생하거나, 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 보증금이나 차임 등의 계약 내용이 확인되지 않아 더욱 주의가 요구됩니다.

6.2. 건축물 도면 오류 수정 이력

과거 집합건축물대장 건축물현황도상 605호의 도면에 타 호수의 도면이 등재되었던 이력이 있으나, 현재는 현황과 동일하게 변경되었다고 합니다. 이는 행정 처리상의 오류로 현재는 해결된 사항이지만, 과거 기록상 특이사항이 있었음을 인지할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1992년 준공된 건물로, 2026년 기준 약 34년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수동 소재 영남아파트 101동 6층 605호로, 인천중앙초등학교 인근의 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 양호한 편이며, 아파트 자체의 편의시설도 갖추고 있습니다. 다만, 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 건축물 도면 오류는 수정되었으나, 건물이 노후화된 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 대규모 아파트 단지 물건입니다.

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축 또는 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 278,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 분석 결과 6층 84.94㎡ 물건이 2026년 4월 18일에 260,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 4층 물건이 299,000,000원과 320,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건은 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가 및 최근 거래가격을 종합적으로 고려하되, 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 265,000,000원에서 275,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 추가 조사 사항: 해당 물건의 실제 점유 상태 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.