나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1506 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층209호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 연구소, 공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층 건물로서,

외벽 : 강화유리 등 마감,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 202-3 :준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1506 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층209호

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 499,000,000원

토지면적: 37.69㎡ (약 11.40 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 126.32㎡ (약 38.21 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 공장으로 이용중

특수물건정보: 토지거래허가구역, 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 10층 (본건 2층)

사용승인일: 2023년 03월 03일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '초은중학교' 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주위는 지식산업센터, 연구소, 공장 등이 밀집한 산업단지 지역으로 형성되어 있습니다.

건물 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량의 접근성이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

청라국제도시 내에 위치하여 도시첨단산업단지 조성 등 개발 계획과 연계된 지역적 이점을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을1)이 존재하며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

채권 총액은 516,000,000원입니다.

등기상 소유권이전 신탁등기 말소(갑2) 및 임의경매 개시결정(갑3) 등기가 확인됩니다.

임차인 현황:

주식회사유니다코리아: 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 지식산업센터 및 관련 산업 시설이 밀집한 곳으로, 해당 업종의 수요가 꾸준히 존재합니다.

인천하이테크파크(IHP) 도시첨단산업단지 내에 위치하여 관련 기업들의 입주 및 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

대규모 지식산업센터 단지 내에 위치하여 유사 시설과의 경쟁이 예상되나, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

주변에 커낼웨이, 호수공원 등이 있어 업무 환경 및 직원 복지 측면에서도 긍정적 요소를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 초은중학교가 있어 교육 환경을 간접적으로 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 이동 시 경인고속도로, 인천공항고속도로, 제2외곽순환도로 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

주변으로 다양한 편의시설(카페, 맛집 등)이 형성되어 있어 업무 환경을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현 시점(2026년 7월)에서 매각이 진행될 경우, 법원 경매를 통한 취득은 원칙적으로 허가가 면제되나, 재매각 시에는 허가가 필요할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

이용 현황: 현재 공장으로 이용 중이며, 지식산업센터 및 지원시설, 업무시설, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용될 수 있으나, 실제 이용 시 관련 법규 및 건축물대장 상 용도 확인이 필요합니다.

미상 정보: 임대관계가 미상으로, 별도 확인되지 않은 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

미확인 권리: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 지식산업센터 밀집 지역에 위치한 투자 가치 있는 물건입니다.

최근 준공된 신축 건물로 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 적습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 경매가 진행되는 점, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 지식산업센터로서 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

다양한 용도(공장, 사무실, 지원시설 등)로 활용 가능하여 임대 수익 확보에 유리합니다.

청라국제도시의 지속적인 개발과 산업단지 조성으로 인한 배후 수요 증가가 기대됩니다.

대규모 단지 내 위치하여 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 499,000,000원입니다.

본건은 토지거래허가구역 내에 위치하나, 법원 경매 절차 상 취득 시 허가가 면제되는 점을 고려해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 시장 상황 및 잠재적 리스크(지상권 확인 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준 (약 424,150,000원 ~ 474,050,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.