나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511757 [1] 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 23층비2301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 선린동 소재 '인천역' 남측에 위치한 인천역코아루센트럴시티 제23

층 제비2301호로서 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '인천역'이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 내 23층 비2301호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.03.22)

외 벽 : 모르타르위페인팅 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 40 m, 북측 약 15 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 특화경관지구(2022-10-11), 지구단위계획구역(개항기

근대건축물밀집지역), 광로3류(폭 40m~50m)(2019-07-22)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-0

7-22)(접합), 상대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관한

법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 철도보호지구(시설관리

단-25644)<철도안전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중

점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역

(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경511757(1) 사건으로 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 23층 비2301호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 111,000,000원이며, 토지 면적은 4.34㎡(약 1.31평)이고 건물 면적은 21.53㎡(약 6.51평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 디OOOOOOO입니다.

건물은 2022년 3월 22일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 선린동에 위치하며 '인천역' 남측에 자리 잡고 있습니다.

부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 인천역까지 도보로 약 2분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장과 인천역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물 필지는 서측 약 40m, 북측 약 15m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 디에이치저축은행의 가압류(2025년 4월 29일 접수)입니다.

등기부등본상 갑구 2번의 소유권이전1번신탁등기말소(2023년 1월 13일 접수)는 말소되었습니다.

갑구 3번의 디에이치저축은행 가압류(2025년 4월 29일 접수)가 말소기준권리이며, 갑구 4번의 디에이치저축은행 강제경매(2025년 8월 22일 접수)로 본 건이 진행되고 있습니다.

이 외에 등기부채권 총액은 94,995,077원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

상세 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 중구 선린동은 인천역을 중심으로 상업 및 교통의 요지입니다.

'인천역 코아루센트럴시티'는 29층 규모의 오피스텔로, 1~2층에는 상업시설이 함께 있습니다.

주변에는 인천항, 차이나타운, 월미도 등 관광자원과 연계된 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

현재까지 파악된 주변 정보에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(개항기 근대건축물밀집지역) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철골철근콘크리트 구조이며, 29층 건물 중 23층에 위치하고 있습니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

2022년 3월 사용승인을 받은 신축급 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 토지거래허가구역)으로 지정되어 있어, 외국인이 매수할 경우 허가를 받아야 합니다 (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

개항기 근대건축물 밀집 지역 내 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 등 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인 점유 등이 확인될 경우 명도 및 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

인천항 재개발, 제물포 르네상스 프로젝트 등 주변 지역의 대규모 개발 호재와 함께 KTX 인천발 노선 개통 예정 등 교통망 개선으로 미래 가치가 높게 평가됩니다.

다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등의 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천역과 인접한 더블 역세권으로 탁월한 교통 접근성과 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득함에 따라 소유권 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

주변의 대규모 개발 사업(제물포 르네상스, 인천항 재개발 등)으로 인한 지역 가치 상승 및 관광 활성화 수혜가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 매매 사례 분석:

2024년 9월 7일: 85,000,000원 (16층)

2024년 10월 7일: 91,000,000원 (14층)

2025년 5월 1일: 80,000,000원 (11층)

제시된 JSON 정보의 최근 매매가 평균 약 85,333,333원으로, 이는 감정가보다 낮은 수준입니다.

본 건은 23층으로 비교적 높은 층에 해당하므로, 층수 이점을 고려할 필요가 있습니다.

높은 층수와 개발 호재 등을 감안했을 때, 최근 매매가에서 5~10% 가량의 추가 프리미엄을 적용한 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

또한, 일부 자료에서는 1억 1천만원대의 분양가 및 임대 수익성을 언급하고 있어, 본 건의 감정가 역시 시장 가치를 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 입찰 전 최신 시세 및 임대 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.