나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511581 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 610-195 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천용현초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서,
외벽 : 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등
에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511581 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 610-195, 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적 (전용면적): 33.39㎡ (약 10.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

건축물 정보

- 사용승인일: 2009년 8월 11일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 중 제5층 제502호

- 주용도: 공동주택 (다세대주택)

- 연면적: 375.84㎡

- 대지면적: 167㎡

- 건폐율: 59.66%

- 용적률: 225.05%

3. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천용현초등학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

대상 토지는 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공부상 지상권 개요는 명시되어 있으나 세부 내역은 미상으로 권리신고 내용 확인 및 현장 조사가 필요합니다.)

말소기준권리는 2011년 4월 28일 접수된 경서농업협동조합의 근저당(을6)입니다.

이후 신한카드(갑9, 갑11), 롯데카드(갑10)의 가압류 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 45,505,837원입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 대항력 유무 등 인수 여부 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 소규모의 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상권이 형성된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 인천용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경입니다.

* 설비: 수세식 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 확인:

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 한함, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 거래에는 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 및 현장 조사 결과, 현재까지 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황 및 향후 계획에 따라 변동 가능성은 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 다세대주택으로, 인천용현초등학교 인근에 위치하여 교육 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 2009년에 건축된 비교적 신축에 속하는 건물이며, 감정가는 8,500만원으로 책정되었습니다. 그러나 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2009년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 인천용현초등학교가 가까이 있어 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 주변 시세 변화에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 및 물건의 특성, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 임대차 관계 및 명도 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.