나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511688 [1] 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 '부흥오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 부평시장역이 소재하는 바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 내 제8층 제803호로서,
사용승인일은 2011.02.17.임.

외벽 : 드라이비트 및 석재붙임마감 등임.
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6~8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 378-9 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511688 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 물건내역

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 8층 803호

용도: 아파트

토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물면적: 81.06㎡ (약 24.52평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가

감정가: 259,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 '부흥오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부평시장역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6~8M의 포장도로를 통해 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 주택임차권(을10), 가압류(갑5), 압류(갑6, 갑7), 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있습니다. 이 중 주택임차권(을10)은 말소되지 않고 인수되는 권리로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

해당 물건에는 '오새들'이라는 임차인이 거주 중이며, 전입일자는 2020년 3월 17일, 확정일자는 2020년 3월 4일입니다. 보증금은 240,000,000원이며, 차임은 없습니다. 임차인은 대항력이 있으며, 채권자(오OO)와 동일 인물로 확인됩니다.

이 임차인은 배당을 2025년 7월 8일에 신고했습니다.

임차인 오 는 본 건의 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 10번의 주택임차권 등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으며, 임차보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 현재 인수될 보증금은 0원(전액 변제될 경우)이지만, 만약 배당으로 전액 변제되지 않는다면 해당 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 부평동 지역은 주거, 상업, 업무시설이 혼합된 지역으로, '부흥오거리' 인근은 상권이 활성화되어 있으며 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부평시장역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치해 있으나, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권이 존재하며, 매수인에게 대항 가능한 권리라는 점입니다. 비록 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하지만, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본 건 토지는 아래와 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 있습니다.

* 지역·지구 등: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 기타: 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) - 외국인 등 주택 용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25.) 내에 외국인 등이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자 시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이 또한 없는 것으로 확인됩니다.

임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지가 양호하고 교통이 편리하며, 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고, 경매 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 부평동 일대의 개발 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 선순위 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 회수 가능성이 높다고 볼 수도 있으나, 이는 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 259,000,000원입니다.

그러나, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금 240,000,000원이 존재하므로, 실제 매수인이 부담하게 될 총 금액은 입찰가 + 인수 보증금 (만약 배당으로 전액 변제되지 않을 경우)이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위를 250,000,000원 ~ 270,000,000원으로 제안합니다.

입찰 시에는 배당 현황 및 법원 통지 내용을 최신으로 확인하여 인수 보증금의 최종 부담액을 정확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.